Steuerpflicht beim Immobilienverkauf

Die selbst genutzte Immobilie

Wurde die Immobilie ausschließlich selbst oder zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, dann ist von einem privaten Verkäufer auf den Veräußerungsgewinn keine Steuer zu zahlen.

Vermietete Immobilien

Anders sieht es allerdings aus, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet oder verpachtet wurde. In diesem Fall ist der Wertzuwachs aus dem Verkauf steuerpflichtig, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb erfolgt und der nach Abzug angefallener Kosten für z.B. Notar, Makler, und Renovierungsmaßnahmen höher als 600 Euro ist. Verkäufer zahlen dann die sogenannte Spekulationssteuer.

Was ist die Spekulationssteuer?

Bei der so genannten „Spekulationssteuer“ handelt es sich nicht um eine eigene Steuer, sondern um einen umgangssprachlichen Begriff für Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Wer also als privater Immobilienbesitzer ein zur Vermietung gekauftes Haus oder eine Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und auf diese Weise einen Gewinn erwirtschaftet, der ist prinzipiell zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet. Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich einerseits an der Höhe des Gewinns, das heißt dem Mehrerlös aus Anschaffungskosten und aktuellem Verkaufspreis, sowie andererseits an Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Näheres dazu sollten Sie ggf. mit Ihrem Steuerberater erörtern.

Spekulationsfrist: Welches Datum zählt?

Für den geplanten Verkauf der vermieteten Immobilie kann die genaue Bestimmung der Zehnjahresfrist daher durchaus wichtig sein: Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag unterschrieben und beurkundet wurde. Die Frist endet dann exakt zehn Jahre später! Beispiel: Wurde die Immobilie am 21. März 2014 notariell erworben, so kann sie ab dem 22. März 2024 spekulationssteuerfrei weiterverkauft werden. Bei der Berechnung der Frist kommt es also nicht auf den Ablauf von 10 Kalenderjahren an, sondern die Frist wird taggenau ermittelt. Eine Ausnahme gibt es allerdings auch hier: Beim Verkauf eines als Neubau erworbenen Objektes zählt zur Berechnung der Spekulationsfrist nicht das Datum des Kaufvertrags-abschlusses, sondern der Termin der Fertigstellung!

Geerbte Immobilien

Und noch ein wichtiger Hinweis für geerbte Immobilien: In diesem Fall berechnet sich die Spekulationsfrist nicht ab dem Tag des Erbfalls! Maßgeblich ist hier das Kaufdatum des Erblassers. Liegt dessen Kauf mehr als 10 Jahre zurück, ist der Verkaufserlös steuerfrei. Wir sind für Sie da! Für den Verkauf Ihrer Immobilie stehen Ihnen unsere erfahrenen Haus & Grund Immobilienexperten zur Verfügung. Von der professionellen Wertermittlung über die gesamte Immobilienvermittlung bis zur Verkaufsabwicklung sind wir Ihr kompetenter Partner.