Erster Mietspiegel für Bremen tritt in Kraft
Mietspiegel für die Stadt Bremen verabschiedet
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat am 14. November 2023 den ersten Mietspiegel für Bremen und Bremen-Nord verabschiedet. Er wird ab 01.01.2024 in Kraft treten.
In einem Marathon von dreizehn intensiven Sitzungen hatten der Haus & Grund Bremen-Nord e.V – vertreten durch die Geschäftsführerin Kira Janßen-Weets – und die Vertreter vom Haus & Grund Bremen e.V., der Vorsitzende Thomas Trenz, im Wechsel mit dem Geschäftsführer Ingmar Vergau, gemeinsam mit Vertretern des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachen und Bremen e.V., Vertreterinnen und Vertretern vom Bremer Mieterschutzbund e.V. und Deutscher Mieterbund Mieterverein Bremen e.V., der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung, des Statistisches Landesamt Bremen, des Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen, des Landesamt GeoInformation Bremen, der Senatorin für Arbeit, Soziales, Jugend und Integration, unter Moderation und Beteiligung der BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven, unter Leitung des externen Dienstleistungsunternehmens InWIS Forschung & Beratung GmbH, die Grundlagen und Daten für den nunmehr erstmals für die Stadt Bremen vorliegenden qualifizierten Mietspiegel zusammengetragen, erarbeitet, beraten und letztlich verabschiedet.
Mietspiegel wird erprobt
„Wir haben jetzt erst einmal eine Grundlage für die nächsten vier Jahre und müssen dann sehen, wie und ob sich der Mietspiegel bewährt”, sagte Thomas Trenz im Anschluss an die vorerst letzte Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 1. November 2023. „Für das Gelingen des Mietspiegels mussten sowohl die Vertreter der Mietenden als auch der privaten Vermietenden durchaus Kompromisse eingehen. Ein hundertprozentig passendes Modell für die individuellen Gebäude unserer Mitglieder ist vermutlich in keinem Mietspiegel möglich, es kommt auch hier immer auf den Einzelfall an”, ergänzte Kira Janßen-Weets. „Wir hatten in einigen Punkten deutliche Störgefühle. So sind die Lageabgrenzungen und die Abgrenzungen der Baualtersklassen mit ihren unterschiedlichen Zu- und Abschlägen für die Gebäude unserer Mitglieder teilweise nicht nachvollziehbar, da unserer Ansicht nach die Gebäude der Großvermieter und die, die aus der Sozialbindung gefallen sind, zu stark ins Gewicht fielen. Auch die Tatsache, dass Ein- und Zweifamilienhäuser mit Abschlägen versehen werden, ist für private Vermieter eine unerfreuliche und schwer nachvollziehbare Tatsache”, kritisierte Ingmar Vergau das Ergebnis der Datenerhebung.
Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete schwankt im Mittelwert je nach Ausstattung, Baualtersklasse und Größe der Wohnungen. Im Mietspiegel sind Lagefaktoren und beispielsweise Zu- und Abschläge für den Zustand und den Modernisierungszeitpunkt eines Gebäudes bzw. einer Wohnung abgebildet. Der qualifizierte Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in unserem Stadtgebiet. Er soll für Transparenz sorgen und Streitigkeiten zwischen Vermietenden und Mietenden vermeiden. Die Angaben des Bremer Mietspiegels basieren auf einer Befragung von Mietenden und Vermietenden von nicht preisgebundenen Wohnungen aufgrund einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften werden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
Neuerstellung und Fortschreibung
Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von vier Jahren neu erstellt werden, d. h. eine neue Datenerhebung wird dann notwendig. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung bzw. Fortschreibung an die Marktentwicklung vorzunehmen. Für die Fortschreibung nach zwei Jahren können die zum Stichmonat erhobenen Nettokaltmieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zum neuen Stichmonat neu berechnet werden. Alternativ kann die Anpassung auch mittels einer neuen Datenerhebung erfolgen.
Berechnung der Miethöhe
Es soll mit dem Mietspiegel den Mietvertragsparteien ermöglicht werden, die Miethöhe einer Wohnung unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu ermitteln. Die Rechtsgrundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 558c und 558d BGB). Der Vermieter kann sich zur Begründung des Zustimmungsverlangens für eine Mieterhöhung nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf den Mietspiegel stützen. Der Mieter kann das Erhöhungsverlangen anhand des Mietspiegels überprüfen. Unter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete sind Entgelte zu verstehen, die in der Stadtgemeinde Bremen für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete ist die Nettokaltmiete – die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten. Eine eventuell vorhandene Möblierung ist ebenso gesondert zu berücksichtigen wie die Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage usw.
Haus & Grund Bremen e.V.
Wenn Sie Fragen zur Anwendung des Mietspiegels haben, empfehlen wir Ihnen, sich als Mitglied Ihres Haus & Grund Vereins gerne an die Rechtsberater der Haus & Grund Geschäftsstellen in Bremen (0421-368040) bzw. Bremen-Nord (0421-666055) zu wenden.
