Immobilienmarkt

Seit 2012 sind die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt deutlich gestiegen. Auch auf dem Bremer Immobilienmarkt bildete sich diese Entwicklung ab und Immobilien haben seitdem einen signifikanten Wertzuwachs erlebt. Der bisherige Markt war ein deutlicher Verkäufermarkt. Es herrschte eine rege Nachfrage auf allen Teilmärkten. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung und Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser zur Kapitalanlage waren stark begehrt. Oftmals wurden Preise deutlich über dem Angebotspreis bezahlt.

Eine Kombination aus gestiegenen Zinsen, einer drastischen Verteuerung der Energiekosten und einer hohen Inflation lassen nun einen Nachfragerückgang erkennen. Nicht, dass weniger Bedarf an Wohnraum besteht. Aber die Realität der ökonomischen Veränderungen ist auch bei den Kaufinteressenten angekommen.

Eine verdrei- oder vervierfachung der Zinsen, gepaart mit einem noch immer hohen Preisniveau der Immobilien, bringt nicht wenige Kaufinteressenten an die Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten.

Mit weitaus mehr Bedacht werden auf der Käuferseite jetzt die Rahmenbedingungen eines Immobilienerwerbs geprüft und abgewogen. Auch notwendige Modernisierungsmaßnahmen mit erheblich gestiegenen Material- und Baukosten finden deutlich mehr Berücksichtigung bei der Finanzplanung.

Auch wir in der Immobilienabteilung der Haus & Grund Bremen GmbH haben bei der Immobilienvermittlung in den vergangenen Monaten nicht selten erlebt, dass sich Finanzierungen von Kaufinteressenten nicht mehr darstellen ließen; dass Kaufverträge letztendlich kurz vor der Unterzeichnung doch noch „geplatzt“ sind und ein neuer Käufer gefunden werden musste. Das hohe Preisniveau der vergangenen

Jahre hat natürlich auch Auswirkungen auf die Erwartungshaltung der Verkäufer. Jetzt notwendige Preiskorrekturen nach unten, um sich den aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen, lassen sich mitunter nur schwer vermitteln.

Es ist zu beobachten, dass einige Kaufinteressierte auf einen weiter fallenden Markt hoffen. Sie gehen zunächst in die abwartende Position. Trotz der notwendigen Preisanpassungen liegen die Angebotspreise derzeit aber noch über dem Niveau von 2021. Da der Großteil der Immobilien langfristig und konservativ finanziert ist, haben wir einen soliden Immobilienmarkt.

Auch wenn aufgrund der aktuellen Entwicklungen nicht mehr mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen ist, so sind wir von deutlich sinkenden Preisen aber immer noch weit entfernt. Dennoch sind aktuell Abschläge von den hohen Preis- vorstellungen auf der Verkäuferseite beim Verkauf zu berücksichtigen.

Der Bedarf an Wohnraum und gerade der Wunsch nach einer eigenen Immobilie besteht weiterhin. Doch wie lässt sich dieser auf dem aktuellen Markt realisieren? Welche Aussichten bietet derzeit der Kapitalmarkt und mit welchen Auswirkungen ist bei einer Kaufpreisfinanzierung aktuell zu rechnen?

„Nach dem rasanten Anstieg der Finanzierungskonditionen seit Februar 2022 von knapp über einem Prozent als Sollzins für zehnjährige Zinsbindung bis hin zu vier Prozent im Oktober 2022 zeichnet sich aktuell eine leichte Zinsentspannung ab“, so Thomas Trenz, Vorsitzender des Haus & Grund Bremen e.V. und Prokurist der Bremischen Volksbank eG.

„Finanzierungen mit rund 3,5 Prozent sind bereits erhältlich, jedoch ist die weitere Entwicklung stark abhängig von der Inflationssituation und dem Anpassungsverhalten der Europäischen Zentralbank in den nächsten Monaten. Eine Schwankungsbreite bei den zehnjährigen Finanzierungskonditionen zwischen 3,25 Prozent und 4,25 Prozent erscheint uns erst einmal zu erwarten, überdurchschnittliche Zinsvorteile sind durch die geschickte Einbindung von Bausparverträgen in die Gesamtfinanzierung jedoch jetzt noch zu erreichen.

Zur Grobkalkulation für die monatliche Finanzierungsbelastung sollten Kauf-interessierte von mindestens sechs Prozent Leistungsrate (Zins und Tilgung) ausgehen. Ein beispielhafter Kredit von 300.000 Euro erfordert daher eine Monatsrate von 1.500 Euro, zusätzlich sollte jedoch noch ausreichend Eigenkapital für den Immobilienkauf vorhanden sein. Als Faustformel gelten weiterhin rund zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzusetzen zuzüglich weiteren rund zehn Prozent des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten.

Mit über dreißig Jahren für die Rückzahlung von Immobilienkrediten muss gerechnet werden, vertragliche Optionen für Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungssatzwechsel sollten genutzt werden“, so Trenz.