Vermietung von Eigentumswohnungen

Was sind die wichtigsten Eckpunkte?

Werden Eigentumswohnungen vermietet, müssen vorab viele Entscheidungen getroffen werden. Denn es bedarf eines zuverlässigen Mieters und eines guten, rechtssicheren Mietvertrags.

Bevor der Vertrag gestaltet wird, muss ein geeigneter Mieter gefunden werden. Dieser muss aber nicht nur die sogenannten Hardskills, wie zum Beispiel eine ausreichende Bonität erfüllen, sondern auch einige Softskills mitbringen. Insbesondere sollte er in die Strukturen des Hauses passen. Denn nichts ist schlimmer, als ständig Unstimmigkeiten zwischen dem Mieter und den übrigen Eigentümern klären zu müssen.

Teilungserklärung prüfen

Wurde ein Mieter gefunden, muss geklärt werden, ob die Teilungserklärung einen Zustimmungsvorbehalt der Miteigentümer oder der Verwaltung vorsieht. Ist dies der Fall, ist die Zustimmung zwingend einzuholen. Ablehnen können die Eigentümer in der Regel nur aus wichtigen Gründen.

Der Mietvertrag

Wenn diese Formalitäten geklärt sind, geht es an die Erstellung des Mietvertrags. Grundsätzlich unterscheidet sich ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung nicht von einem für eine Wohnung in einem Mietshaus oder für ein Einfamilienhaus. Dennoch gibt es einige Dinge zu beachten, um nachträgliche Unstimmigkeiten bereits von vornherein zu vermeiden. Dass die Parteien, das Objekt, Regelungen zur Miethöhe und Kündigung sowie solche zu Schönheitsreparaturen in einen Mietvertrag gehören, ist bekannt. Neben diesen Selbstverständlichkeiten war es bei Mietverträgen für Eigentumswohnungen lange Zeit notwendig, darauf zu achten, dass die Verteilungsschlüssel mit denen der Wohnungseigentümergemeinschaft übereinstimmen. Wurde nämlich nicht auf den Abrechnungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Bezug genommen, musste bei der Jahresabrechnung immer eine Umrechnung erfolgen, was einen großen Mehraufwand darstellte. Seit der WEG-Reform 2020 ist dies hinfällig. Wird nichts Gegenteiliges geregelt, gelten für vermietete Eigentumswohnungen die jeweiligen Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft. Weiterhin problematisch ist allerdings der Umgang mit Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen im Haus. Häufig findet man in Wohnungseigentümergemeinschaften Regelungen zur Tierhaltung oder zur Gartennutzung, die mietrechtlich nicht durchsetzbar sind. An dieser Stelle sollte genau geprüft werden, was wirksam in den Mietvertrag übernommen werden kann und was nicht. Gibt es Kollisionen, sollte bestenfalls vorab mit dem Mieter eine Lösung gefunden werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Die Hausordnung

Auch das Thema Hausordnung kann bei der Vermietung von Wohnungseigentum knifflig sein. Wird die Hausordnung als Anlage Teil des Mietvertrags, kann sie nachträglich nicht einseitig geändert werden. Beschließt die Eigentümergemeinschaft jedoch nachträglich eine neue Hausordnung, kann sie in diesem Falle dem Mietverhältnis ohne die Zustimmung der Mieter nicht mehr zur Grundlage gemacht werden. Besser ist es in diesem Fall, die Hausordnung nicht zu einem Teil des Mietvertrags zu machen, sondern sie zum Beispiel auszuhängen. Dann können auch im Nachhinein einseitige Änderungen seitens des Vermieters zur Umsetzung von Beschlüssen vorgenommen werden.

Aufklärung

Es ist sinnvoll, aber nicht verpflichtend, die Mieter einer Eigentumswohnung darauf hinzuweisen, dass auch sie Pflichten gegenüber der Gemeinschaft haben. So haben sie beispielsweise Maßnahmen zu dulden, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums dienen, wenn diese rechtzeitig – auch durch die Gemeinschaft – angekündigt wurden. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müssen geduldet werden, wenn sie spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt wurden.

Hierzu Rechtsanwältin Martina Maiwald, Haus & Grund Bremen e.V.:

"Vermieten Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnung, sitzen sie häufig „zwischen den Stühlen“ der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihren Mietern. Sinnvoll ist es daher, vor Abschluss des Mietvertrags zu bedenken, dass eine wirksame Regelung im Mietvertrag, wonach sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die eine Änderung des Mietvertrags bewirken sollen, nicht getroffen werden kann. Eine solche Regelung wird von den Gerichten als intransparent bewertet. Somit sollte vor Abschluss des Mietvertrags geprüft werden, welche bereits bestehenden Beschlüsse wirksam in den Mietvertrag aufgenommen werden können."

Hierzu Rechtsanwalt Sascha Richter, Haus & Grund Bremen e.V.:

"Nicht nur vorab, sondern auch während des laufenden Mietverhältnisses gibt es Besonderheiten bei der Vermietung von Eigentumswohnungen. Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn ihm die baulichen Veränderungen nicht zugemutet werden können, was nur ausnahmsweise der Fall sein wird. Regelmäßig bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, seine Zustimmung von einer zusätzlichen Sicherheit für die nach Mietvertragsende zu erwartenden Rückbaukosten abhängig zu machen. Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss in jedem Fall berücksichtigen, dass eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums erst nach einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig ist. Wenn der Mieter daher die Zustimmung zu einer privilegierten baulichen Veränderung verlangt, ist der Vermieter gehalten, zunächst die Eigentümergemeinschaft mit den Umbauplänen des Mieters zu befassen."