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Befristet neue Regeln für Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit der Coronakrise

Was verändert sich durch die neuen gesetzlichen Vorgaben im Wohn- und Gewerberaummietrecht für Vermieter und Mieter?

Der Gesetzgeber sieht vor, dass nach § 2 Art. 240 EGBGB Kündigungsrechte des Vermieters aufgrund von Zahlungsrückständen, die in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entstehen, ausgeschlossen sind. Voraussetzung ist, dass die Nichtzahlung des Mieters auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter muss diesen Zusammenhang allerdings glaubhaft machen.

Besteht die Möglichkeit von dieser Regelung abzuweichen und welche Folge hat das auf die nicht gezahlten Mietanteile?

Abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 2 Abs. 2 Art. 240 BGB unwirksam. Hier können also Vermieter und Mieter keine andere Regelung treffen. Der Mieter muss die zwischen dem 1. April 2020 und 30. Juni 2020 nicht oder geringer gezahlte Miete bis zum 30. Juni 2022 nachentrichten. Schafft er dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen. Die Mieten bleiben seitens des Mieters weiterhin geschuldet und sind auch weiterhin zu den vertraglich vereinbarten Zeiten fällig. Hieraus folgt, dass bei der Rückzahlung der Vermieter auch Verzugszinsen vom Mieter verlangen kann. Diese betragen 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Fälligkeit der Miete. Bestehen aus anderen Zeiträumen als dem 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 Zahlungsrückstände, ist eine Kündigung nicht ausgeschlossen. Die Beschränkung der Kündigung gilt darüber hinaus nicht für alle anderen Gründe eine Kündigung auszusprechen. Eine solche Kündigung könnte beispielsweise mit dem Fehlverhalten des Mieters oder mit Eigenbedarf begründet werden. Bei unbefristeten Mietverträgen im Gewerberaum besteht die Kündigungsmöglichkeit nach § 580a BGB.

Was muss der Mieter tun bevor er die Mietzahlung reduziert oder aussetzt?

Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen. Wenn der Mieter die Mitteilung unterlässt, sollte der Vermieter den Mieter auf die Nichtzahlung ansprechen bzw. bei einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand erwägen, das Mietvertragsverhältnis zu kündigen.

Wie macht der Mieter dem Vermieter seine finanzielle Notlage glaubhaft?

Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Er kann den Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen vorlegen. Auch Bescheinigungen des Arbeitsgebers könnten hier hilfreich sein. Stehen dem Mieter andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall zur Verfügung sollten auch diese vorgelegt werden.

Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in Bremen untersagt ist.

Was ergibt sich aus der derzeitigen Krise und dem Kontaktverbot für den praktischen Umgang zwischen Vermieter und Mieter. Was ist bei der Übergabe der Mietsache an neue Mieter bzw. Rückgabe von ausziehenden Mietern zu beachten?

Das Kontaktverbot in Bremen bezieht sich ausdrücklich auf Aufenthalte im öffentlichen Raum. Hierzu gehört nach unserem Verständnis die Mietwohnung gerade nicht. Dennoch sollten sich Vermieter und Mieter derzeit auf eine kontaktfreie Übergabe der Wohnung einigen. Bei der Rückgabe des Altmieters sollten sich Vermieter und Mieter darauf verständigen, dass jede Partei einzeln in die Räumlichkeiten tritt und den Zustand der Mietsache feststellt und gegebenenfalls die Zähler abliest. Anschließend können die Parteien mit dem geforderten Mindestabstand von 1,5 Meter das Protokoll und den Schlüssel übergeben. Gleiches gilt für die Übergabe der Mietsache an den neuen Mieter.

Was sollte bei Besichtigungen zum Zwecke der Neuvermietung beachtet werden?

Besichtigungen zum Zwecke der Neuvermietung sollten derzeit nicht vollzogen werden, wenn der alte Mieter noch in der Wohnung wohnt. Die Wohnung sollte erst an den Vermieter übergeben werden. Anschließend kann der potentielle neue Mieter die Wohnung besichtigen.

Was ist mit Reparaturen und Mängeln an der Mietsache?

Mängel, die eine Gefahr für das Eigentum darstellen, wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch, sollten weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch ein Duldungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter. Mängel und geplante Reparaturen, bei denen keine Dringlichkeit bestehen, sollten verschoben werden.

Gibt es die Möglichkeit staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen?

Ja die gibt es. Sowohl Mieter als auch Eigentümer können Wohngeld beantragen.

Mieter oder selbstnutzende Eigentümer, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Vielen Mietern und Eigentümern ist gar nicht bewusst, dass der Staat Menschen mit niedrigen Einkommen hilft, weiterhin ihre Miete bzw. ihre Lasten zu zahlen. Wer seine Wohnkosten nicht bezahlen kann, weil das Geld nicht reicht, dem droht der Verlust des Wohnraums. Um diese Notlage zu vermeiden, wurde das Wohngeld eingeführt. Auch in der jetzigen Situation muss diese Leistung greifen, um Mieter und selbstnutzende Eigentümer zu schützen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss geleistet.

Was ist das Wohngeld?

Das Wohngeld wird als finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten gezahlt. Um Wohngeld zu erhalten muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Miete bzw. Belastung. Zur Höhe der Zahlungen bieten Wohngeldtabellen eine Orientierung. Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter beziehen, erhalten kein Wohngeld, weil bei Transferleistungen die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden. Wohngeld ist im Vergleich zu Hartz IV vorrangig zu beantragen. Das Wohngeld wird in der Regel für zwölf Monate bewilligt. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich.

An wen muss ich mich wenden um Wohngeld zu beantragen?

Zuständig dafür sind die örtlichen Wohngeldbehörden. Für Bremen und Bremerhaven finden Mieter im Internet weitere Informationen zur Antragsstellung und Auszahlung.

» Weitere Informationen

Wann muss der Wohngeldantrag gestellt werden?

Wohngeld wird nicht von allein gezahlt. Wohngeld gibt es nicht rückwirkend, sondern ab dem Monat, in dem der Antrag gestellt wurde. Daher im Zweifel lieber früher als später einen Antrag stellen. Weder Mieter noch selbstnutzende Eigentümer sollten sich jetzt nicht scheuen, einen solchen Antrag zu stellen.

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