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Mietpreisbremse

Gutachten belegt moderate Wirkung

In Gebieten mit geltender Mietpreisbremse steigen die Mieten verlangsamt. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten, welches das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz erstellt hat. Darin hat das DIW Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zur Wirkung der Regulierung zusammengefasst und Ergebnisse eigener Untersuchungen dargestellt.

Bezüglich des Mietanstiegs zeigen die zugrunde liegenden Studien unterschiedliche Ergebnisse: Einige kommen zu dem Schluss, dass die Mietpreisbremse in den Märkten besonders gut wirkt, in denen der Mietanstieg besonders hoch war. Andere sehen eine Wirkung besonders bei höherpreisigen Wohnungen. Insgesamt stiegen die Mieten dem Gutachten zufolge in Bestandsgebäuden unter Geltung der Mietpreisbremse weniger stark, wohingegen sie in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Neubauten stärker als zuvor anstiegen.

Negative Auswirkungen auf die Bautätigkeit, auf Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und damit die Wohnqualität oder auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen belegt das DIW-Gutachten nicht. Es brachte auch keinen Nachweis dafür, dass sozial schwache Haushalte durch die Mietpreisbremse leichter eine Wohnung finden.

Ein weiteres Ergebnis der Evaluierung ist, dass die Mietpreisbremse nicht immer eingehalten wird. Dies sei aber nicht zwingend auf ein bewusstes Umgehen der Mietpreisbremse durch die Vermieter zurückzuführen, denn auch aufgrund der gesetzlichen Ausnahmen sei ein Abweichen von der Obergrenze möglich. Ein weiteres Problem sei vermutlich, dass weder Vermieter noch Mieter die zulässige Miethöhe kennen.

CDU/CSU und SPD hatten im Koalitionsvertrag 2018 eine Evaluierung der Mietpreisbremse vereinbart. Im Anschluss an die Präsentation des Gutachtens kündigte Bundesjustizministerin Katarina Barley an, sie werde im Frühjahr einen Entwurf zur Verlängerung der bis 2020 befristeten Regelung vorlegen.

Empfehlungen der Gutachter

Die Ausnahmen der Mietpreisbremse müssen erhalten bleiben. Zur Vereinfachung des Vollzugs der Mietpreisbremse sollen Vermieter unabhängig vom Abschluss des Mietvertrags darüber informieren, wenn sie gesetzliche Ausnahmen in Anspruch nehmen.

Wenn der Mieter rügt, sollen Vermieter zur Rückzahlung einer überhöhten Miete bis zu Beginn des Vertragsschlusses verpflichtet werden. Es könne jedoch eine Frist für die Rüge eingeführt werden, um den Rechtsfrieden zu erhalten. Die Mietpreisbremse muss im Zusammenspiel mit Änderungen des Mietspiegels betrachtet werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Vermietung so unattraktiv wird, dass Wohnungen in großem Maße abgestoßen oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Eine zeitlich befristete Verlängerung der Mietpreisbremse ist vertretbar. Eine Entfristung oder Ausweitung auf das gesamte Bundesgebiet hingegen wird aus Praktikabilitätsgründen sowie hinsichtlich des Vertrauens von Investoren in die regulatorischen Rahmenbedingungen strikt abgelehnt. Die Autoren der Studie bemängeln, dass die Politik die Zeit seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse nicht genutzt habe, um wirksame Maßnahmen gegen Wohnungsknappheit zu ergreifen.

Kommentar

Vergau

Dazu Ingmar Vergau, Geschäftsführer Haus & Grund Bremen GmbH

„Die in Bremen flächendeckend geltende Mietpreisbremse ist praktisch nicht anwendbar und kann daher noch nicht einmal einen geringen Erfolg haben. In Bremen gibt es keinen Mietspiegel. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann in Bremen nur durch ein aufwändiges Miethöhegutachten oder durch die Beibringung von drei Vergleichsmieten ermittelt werden.“