Grundstücksmarktbericht 2022

Liebe Leserinnen und Leser,

das Jahr 2021 hatte für uns alle und speziell im Immobilienbereich einige Herausforderungen zu bieten. Trotz der tobenden Pandemie und den damit verbundenen Widrigkeiten hat es das Team vom Gutachterausschuss Bremen mit viel Arbeit und fachlichem Know-How wieder geschafft, einen für Sie informativen und transparenten Grundstücksmarktbericht zu erstellen. Auch wir hatten natürlich mit der Pandemie, dem damit verbundenen Homeoffice und der notwendigen Digitalisierung zu kämpfen (meine Erfahrung: Das Internet hat gute und schlechte Tage). Umso mehr sind wir stolz darauf, Ihnen einen qualitativ hochwertigen Überblick über den Bremer Immobilienmarkt geben zu können. Hierfür kann ich dem gesamten Team nur meinen ganz großen Dank aussprechen.

Henning Meister

Geldumsatz im Jahr 2021 erneut gestiegen

Wir haben registriert, dass der Geldumsatz im Jahr 2021 erneut gestiegen ist. Nachdem im vorletzten Berichtsjahr der Geldumsatz bei 2,3 Milliarden Euro lag, ist für das Jahr 2021 ein Geldumsatz in Höhe von rd. 2,5 Milliarden Euro zu verzeichnen. Der Flächenumsatz steigerte sich im gleichen Zeitraum von 370,3 ha auf 411,7 ha. Wie schon im Vorjahr berichtet, zeigt eine differenzierte Betrachtung, dass z.B. im Neubaubereich von Eigentums-wohnungen erneut Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Von den Preissteigerungen hat in diesem Preissegment jedoch vor allem der Altbestand profitiert. Festzustellen ist auch, dass es wegen der Pandemie keine negativen Einflüsse auf dem Immobilienmarkt gab. Die Kaufvertragszahlen weisen im Vergleich zum Vorjahr sogar eine leichte Steigerung auf.

2. Eigentumswohnungen

Wie eingangs erwähnt, war der Preisanstieg bei neu errichteten Eigentumswohnungen nicht so stark wie bei gebrauchten Eigentumswohnungen. So stieg der Durchschnittspreis um 10,2 Prozent pro Quadratmeter. Die Stadtteile Schwachhausen, Östliche Vorstadt, Alte Neustadt und der Bereich Vorderer Stadtwerder erfreuten sich auch im letzten Jahr großer Beliebtheit. Der durchschnittliche Kaufpreis für Weiterverkäufe im Bestand stieg von 2020 auf 2021 um rd. 12,2 Prozent.

4. Wohngebäude

Auch die Beliebtheit des Reihenhauses ist in Bremen nach wie vor ungebrochen. Sowohl im Neubau als auch im gebrauchten Zustand stiegen die Preise weiterhin an. Hier waren bis zu zweistellige Zuwachsraten zu beobachten. Der Markt der Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehenden Häuser umfasst ein Volumen von 778,5 Mio. Euro (im Vorjahr 648,7 Mio. Euro). Bei 2.244 (2.131) Kauffällen beträgt der rechnerische Durchschnittswert rund 346.925 Euro für ein selbstgenutztes Eigenheim.

5. Mieten

Bremen hat als einzige Großstadt über 500.000 Einwohner (noch) keinen Mietspiegel. Derzeit wird mit Unterstützung des Landesamtes GeoInformation Bremen ein Mietspiegel erarbeitet. Dieser soll 2024 veröffentlicht werden. Das Interesse an einer Mietübersicht ist jedoch nach wie vor ungebrochen. Der Gutachterausschuss versucht daher, diese Lücke ein wenig zu füllen und hat wieder eine aktuelle Mietübersicht erstellt. In die Mietübersicht Bremen sind insgesamt rd. 4.300 Mieten aus den Jahren 2016 bis 2021 eingeflossen. Die Mietübersicht ist nach Stadtlagen, Wohnflächen und Baujahrsgruppen gestaffelt. Gegenüber dem Auswertejahr 2021 (Mieten aus 2015 bis 2020) ist die durchschnittliche Quadratmetermiete um 4,5 Prozent gestiegen.

6. Ausblick

Und? Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt? Was glauben Sie, Herr Meister? Ich weiß gar nicht wie oft ich diese Frage in den letzten Monaten gehört habe. Vorweg: Meine Antworten und auch Gegenfragen haben häufig ein Stirnrunzeln beim Fragenden ausgelöst, führten aber gegen Ende Gott sei Dank zu einem „Aha-Erlebnis“. Keiner von uns kann in die Zukunft sehen, aber vorsichtige Prognosen und Szenarien kann man ja durchaus mal stellen. Hierbei sollten wir aber wissen über welchen Immobilienmarkt wir eigentlich sprechen.

Zunächst müssen wir identifizieren was derzeit alles auf den bundesweiten Immobilienmarkt einwirkt. Steigende Bauzinsen, hohe Inflation, unterbrochene Lieferketten, Fachkräftemangel am Bau, steigende Baupreise, steigende energetische Anforderungen an Gebäude, explodierende Energiekosten, eine schwierige Mietlandschaft, Grundsteuerreform und eine Pandemie haben wir übrigens nach wie vor. Dazu die Diskussionen über bezahlbaren Wohnraum, Mietendeckel, Mietpreisbremse… es gibt bestimmt noch jede Menge „Stichworte“, die ich jetzt nicht genannt habe, die Sie aber persönlich beschäftigen. Wenn wir über „den“ Immobilienmarkt sprechen muss bedacht werden, dass es nicht nur den Wohnimmobilienmarkt gibt sondern auch den Gewerbeimmobilienmarkt. Hier wären z.B. Büroimmobilien, Handelsimmobilien (vom kleinen Inhabergeführten Geschäft bis hin zum Shopping-Center), Lager- und Logistikimmobilien, Industrie- und Produktionsimmobilien, Sozialimmobilien von der Kita bis zum Pflegeheim und viele mehr. Sie erkennen vielleicht schon, dass es die ultimative Antwort für den „einen“ Immobilienmarkt gar nicht gibt. Meine Prognose für Wohnimmobilien: Ich kann mir gut vorstellen, dass in diesen unsicheren Zeiten eine gewisse Kaufzurückhaltung eintritt und weniger Kaufverträge beurkundet werden. Bestenfalls machen die beurkundeten Immobilien preislich einen Seitwärtsschritt und die Preise bleiben zunächst auf dem vorhandenen Niveau. Je nachdem wie sich die wirtschaftliche Lage in den nächsten Monaten entwickelt, wird sich mit einiger Verzögerung auch der Immobilienmarkt (je nach Immobilienart und Teilmarkt) anpassen. Aktuell höre ich immer öfter, dass weniger Eigentümer ihre Immobilie selber über z.B. das Internet verkaufen, sondern wieder häufiger einen professionellen Makler einschalten. Dieser Trend zeigt schon, dass es nicht mehr so einfach ist eine Immobilie zu verkaufen.

Das gilt übrigens für den Wohn- und auch den Gewerbeimmobilienmarkt. Für den Gewerbeimmobilienmarkt hätte ich je nach Immobilienart übrigens auch noch einige Szenarien… aber das würde hier den Rahmen sprengen. Sie sehen, es bleibt interessant und wir haben herausfordernde Zeiten. Ich bin gespannt auf die Entwicklungen und den Grundstücksmarktbericht Bremen 2023. Vielleicht lag ich mit meiner Prognose richtig oder daneben. Nun: Es bleibt eine Prognose, ein Szenario. Nicht mehr und nicht weniger. Wie war noch gleich die Frage? Ach ja, wie entwickelt sich der Immobilienmarkt Herr Meister?

Schlussbemerkung

Die verschiedenen Grundstücksteilmärkte sind sehr detailliert untersucht und mit Preisangaben versehen worden. Diese können dem Grundstücksmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte entnommen worden. Dieser liegt in gebundener Form und als PDF-Datei vor. Der Preis beträgt 60 Euro und kann bezogen werden über: