Gewerbemietverträge

Gewerbeimmobilien in der Krise

Auch Unternehmen mit Gewerbemietverhältnissen sollen vor dem Hintergrund der Corona- Pandemie unterstützt werden, wenn aufgrund von Umsatzeinbußen die wirtschaftliche Existenz bedroht ist.

Soweit der Mietvertrag keine umsatzabhängige Regelung vorsieht oder das Risiko der Eignung zum Geschäftszweck auf den Vermieter verlagert, gilt folgender Grundsatz: Weder wirtschaftliche Schwierigkeiten noch die Tatsache, dass der Schuldner die Räumlichkeiten pandemiebedingt nicht gewinnbringend nutzen kann, befreien ihn von seiner Zahlungspflicht. Nur in Ausnahmefällen kann daher ein Minderungsrecht geltend gemacht oder eine Vertragsanpassung verlangt werden.

Kündigungsausschluss auch für Gewerbemieter

Um Unternehmen in der Corona-Krise im Falle eines Mietrückstands vor einem Verlust ihrer Geschäftsräume zu schützen, finden auch auf Gewerbemietverhältnisse die gleichen neuen Regelungen zum temporären Ausschluss des Kündigungsrechts Anwendung, welche für Wohnraum gelten. Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die Miete für den Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie kann glaubhaft gemacht werden, indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machten. Ist der Betrieb lediglich eingeschränkt und kann beispielsweise über E-Mail, das Internet oder per Telefon und den Versand weiter aufrechterhalten und Einnahmen erzielt werden, dürfte ein Kündigungsausschluss nicht greifen. Erwartet werden kann, dass ein zahlungswilliger Mieter die Bereitschaft besitzt, sich nach Möglichkeiten an veränderte Umstände anzupassen und sich um seine fortwährende Leistungsfähigkeit zu bemühen.

Daneben gilt für unbefristete Gewerbemietverhältnisse: Das Recht zur ordentlichen Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres bleibt bestehen. Gleiches gilt für den Verzug. Zahlt der Mieter von Gewerberäumen nicht, sind Verzugszinsen zu zahlen. Zudem können im Gewerbemietrecht pauschale Mahnkosten von 40 Euro in Ansatz gebracht werden, soweit keine anderweitigen vertraglichen Regelungen getroffen wurden.

Insolvenzbeantragung gelockert

Ferner ist im Zuge der Gesetzgebung die Pflicht zur Insolvenzbeantragung gelockert. Unternehmen, die infolge der Corona-Krise zahlungsunfähig oder überschuldet sind, sollen zunächst Sanierungsverhandlungen mit ihren Gläubigern – wie Vermieter oder etwaige öffentliche Stellen, die Hilfsmittel zur Verfügung stellen – führen können. Mit dem Scheitern der Verhandlungen und spätestens zum 30. September 2020 endet die Aussetzungsfrist. Zu beachten ist dabei: Je länger der Zeitraum bis zum Insolvenzantrag andauert, desto mehr Mietrückstände sind im Zweifel als Insolvenzforderung zur Tabelle anzumelden und fallen gegebenenfalls aus.

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