Steigende Energiekosten
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen
Die Preise steigen seit einiger Zeit. Im Juli 2022 lagen die Preise um rund 7,5 Prozent höher als im Juli 2021. Dies betrifft auch einige Betriebskostenpositionen. Viel eklatanter ist jedoch der Preisanstieg bei den Energiekosten. Dieser liegt knapp unter 40 Prozent, dürfte sich aber noch erheblich steigern.
Während sich also die kalten Betriebskosten vergleichsweise moderat entwickeln, steigen die Energiekosten, insbesondere die Heizkosten sprunghaft an. So ist mit erheblichen Nachzahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu rechnen, denn die Heizkosten stellen den größten Anteil der Betriebskosten dar. Die Mietervereine warnen bereits sehr öffentlichkeitswirksam davor, dass ein wesentlicher Teil der Mieterschaft in Deutschland diese Kosten kaum tragen kann bzw. hierdurch erheblich finanziell überfordert sein wird. Angesichts der exorbitant steigenden und gestiegenen Energiekosten sind die Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen selbstverständlich momentan eines der Hauptthemen, die unsere Mitglieder bewegen. Das betrifft die Vorauszahlungen der privaten Eigentümer im eigenen Haushalt, wie auch im Haushalt der Mieter. Die Haus & Grund Mitglieder, die sich bei uns beraten lassen, haben derzeit deutliche Bedenken, dass ihre Mieter die mit der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zu zahlenden Heizkosten nicht mehr ausgleichen können und die Vermieter damit selbst in eine finanzielle Schieflage geraten könnten. Häufig strecken die Vermieter die Heizkosten bis zur Betriebskostenabrechnung vor und können sich erst dann die Kosten bei den Mietern wiederholen.
Deutliche Erhöhung der Vorauszahlungen vereinbaren
Wir raten unseren Mitgliedern deshalb mit den Mietern ins Gespräch zu gehen und eine deutliche Erhöhung der Vorauszahlungen zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang ist es empfehlenswert, zunächst ggf. formlos an die Mieter heranzutreten und sie unter Hinweis auf die steigenden Kosten und des Risikos, einer hohen Nachzahlungsforderung ausgesetzt zu sein, um eine angemessene Erhöhung zu bitten. Nützlich kann es in diesem Zusammenhang sein, auf den Aufruf des Deutschen Mieterbunds zu verweisen, welcher der Mieterschaft nahelegt, von sich aus die Vorauszahlungen zu erhöhen.
Eine Erhöhung der Betriebskosten ist nicht nur mit der Abrechnung der Betriebskosten möglich. Die Anpassung bzw. Erhöhung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter, angesichts zu niedriger Vorauszahlungen, die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Dies gilt selbst dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen ist und die sogenannte „Abrechnungsreife“ eingetreten ist, die Betriebskostenabrechnung aber noch nicht erfolgt ist. Die Vorauszahlungen können nicht nur um den Betrag aus der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, sondern auch zu erwartende Kostensteigerungen können berücksichtigt werden. Es ist eine Prognose über das Jahr anzustellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist jedoch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig. Ist die Höhe der neu bestimmten Vorauszahlung unangemessen hoch, bleibt die Erklärung zwar wirksam, der Mieter schuldet aber nur einen angemessenen Betrag. Wichtig für beide Seiten ist, dass die Anpassung nur für die Zukunft erfolgen kann. Sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Sofern eine neue Abrechnung erfolgt, muss diese als Grundlage für eine etwaige Anpassung genommen werden. Darüber hinaus empfehlen wir, kurzfristig Einsparpotentiale an den Heizungen zu prüfen, diese zu nutzen und mit den Mietern aktiv zu kommunizieren.
Um finanzielle Notstände und Dramen – bis hin zu Privatinsolvenzen – zu vermeiden, sind deutliche staatliche Unterstützungen der Mieter, aber auch der privaten Eigentümer, die die Energiekostensteigerungen aus eigener Kraft nicht mehr leisten können, notwendig. Die Regierung muss alles unternehmen, dass die Bürger und Bürgerinnen ihre Energieversorgung im kommenden Winter bezahlen können. Wir brauchen gezielte Unterstützungen für einkommensschwache Haushalte und einen Verzicht auf die CO2- Bepreisung beim Heizen und Tanken.
Ingmar Vergau,
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
