Wohnungseigentumsgesetz (WEG) tritt zum
1. Juli 2007 in Kraft

Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr. 11 vom 30. März 2007) ist die letzte formale Hürde genommen. Für Wohnungseigentümer und Verwalter gilt ab 1. Juli 2007 das neue Recht. Aber auch Richter und Rechtsanwälte werden sich umstellen müssen. Ebenso die Kommentatoren. Nahezu alle Standardwerke
sind überholungsbedürftig.

Im Wohnungseigentum beginnt nun nach den beiden sogenannten „Jahrhundertentscheidungen“ des BGH mit der jetzt beschlossenen Reform ein neuer Zeitabschnitt. 1951 wurde das WEG verabschiedet. 1973 erfolgte eine erste größere Änderung. Nun, 33 Jahre später,
die lange überfällige Novellierung.

Keiner sollte erwarten, dass mit der Reform nun plötzlich alle Probleme gelöst sind. Dies kann auch nicht das Ziel einer
gesetzlichen Regelung sein. Es ging vielmehr darum, das seit Beginn der Reformdiskussion in den siebziger Jahren im Mittelpunkt der Kritik stehende starre Einstimmigkeitsprinzip zugunsten einer größeren Flexibilität zu lockern, dies vor allem nach der BGH Entscheidung
zum sogenannten „Zitterbeschluss“ (20.09.2000). Dieser hat nicht dazu beigetragen, die entstandenen Rechtsunsicherheiten zu beseitigen. Hinzu kam die Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit und
die daraus resultierenden Folgerechtsprobleme.

Der Gesetzgeber ist seiner Pflicht nachgekommen. Es ist nun Angelegenheit der Betroffenen, diese neuen Vorschriften in die
Praxis umzusetzen.

Die Regelungen im Einzelnen:

Das neue Verfahrensrecht:

Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach
der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften:

Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig.

Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen
und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen.

Das Gesetz trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für
ihn berechenbar.

Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von Euro 1.000 einen Betrag von Euro 100.

Vorrecht von Hausgeldforderungen:

Schließlich führt das Gesetz für ein begrenztes Vorrecht sogenannter Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein.

Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen:

Veräußerungsbeschränkungen gem. § 12 Abs. 1 WEG sind auch zukünftig nur durch eine Vereinbarung herbeizuführen. Allerdings ist eine Aufhebung zukünftig durch einfache Mehrheit möglich.

Verstärkt Mehrheitsentscheidungen zulässig:

Das neue WEG lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu.

Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- (§ 556 BGB) und Verwaltungskosten entscheiden, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.

Derartige Kosten können zukünftig mit einfacher Mehrheit dauerhaft abweichend vom bisher geltenden Kostenverteilerschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden.

Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt.

Dies jedoch nur mit einer qualifizierten Mehrheit. Zur Beschlussfassung ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich:

Es müssen ¾ der Wohnungseigentümer nach Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) zustimmen, zusätzlich müssen diese mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Auch mit dieser Mehrheit dürfen keine willkürlichen Kostenverteilungen beschlossen werden. Auch ein mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefasster Beschluss ist anfechtbar.

Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach derzeit noch geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.

Neue Beschlusskompetenz auch zu Hausgeld- und Verzugsregelungen:

§ 21 Abs. 7 begründet eine umfassende Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung über Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit von Hausgeldern, Verzugssanktionierungen und Sondergebühren, wie Umzugspauschalen.

Eine Beschlusskompetenz besteht auch dann, wenn der Beschlussgegenstand etwa bereits Bestandteil einer Vereinbarung ist und geändert werden soll.

Beschluss-Sammlung wird Pflicht:

Ab 1. Juli müssen alle Beschlüsse gesondert erfasst werden (§ 24 Abs. 7 WEG). Das bedeutet, dass in allen Versammlungen, die ab dem 1. Juli 2007 durchgeführt werden, die dort gefassten Beschlüsse ohne Ausnahme in diese Sammlung aufzunehmen sind, darüber hinaus sämtliche schriftlichen Beschlüsse sowie alle gerichtlichen Entscheidungen.

Zweck der Beschluss-Sammlung:

Die mit der Änderung des WEG verbundene Erweiterung der Beschlusskompetenz räumt den Eigentümern die Möglichkeit ein, in bestimmten Fällen vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Regelungen – anstelle der bisher erforderlichen Vereinbarung – durch mehrheitlichen Beschluss zu treffen.

Beispiel: Abweichende Beschlüsse zur Kostenverteilung.

Da Beschlüsse nicht in das Grundbuch eingetragen werden, war es erforderlich, zur Rechtssicherheit eine Form der Dokumentation zu regeln, die es insbesondere den Kaufinteressenten und Erwerbern, aber auch den Eigentümern selbst und einem möglichen neuen Verwalter ermöglicht, sich jederzeit in „übersichtlicher Form“ Kenntnis von den aktuellen Beschlusslagen und den damit im Zusammenhang stehenden gerichtlichen Entscheidungen zu verschaffen.

Inhalt der Beschluss-Sammlung:

Wortlaut

• der in der Versammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
• der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung,
• der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien.

Entscheidungsgründe brauchen nicht genannt werden. Voraussetzung ist wie bisher auch schon, dass der Versammlungsleiter zur Wirksamkeit eines Beschlusses das Beschlussergebnis feststellt und bekannt gegeben hat. Das Beschlussergebnis ist somit sowohl als „Annahme“ als auch als „Ablehnung“ zu dokumentieren.

Negativ-Beschlüsse sind anfechtbar und können in Verbindung mit entsprechenden Feststellungsanträgen dazu führen, dass der zugrunde liegende Beschlussantrag nach erfolgter Anfechtung im Ergebnis als Urteil an die Stelle der ursprünglich durch Abstimmung abgelehnten Beschlussfassung tritt und diese ersetzt.

Die Eintragung soll historisch fortlaufend und unverzüglich erfolgen. Eintragungen sind zu Nummerieren. Eintragungen sind also unmittelbar nach der Verkündung und nicht erst Tage später vorzunehmen.

Anfechtungen und Aufhebungen sind durch Anmerkungen
zu dokumentieren.

Die Führung kann in Papierform oder in elektronischer Form erfolgen. Ungehinderte Einsicht muss möglich sein. Für die Führung ist der Verwalter zuständig. Bei Mängeln in der Führung der Sammlung ist
ein wichtiger Grund für eine Abberufung des Verwalters gegeben.
Fehlt ein Verwalter, so ist der Versammlungsleiter oder ein mehrheitlich bestimmter Miteigentümer zur Führung der Sammlung verpflichtet.

Bernd Richter, Geschäftsführer Haus & Grund Bremen e.V.