Steuersatzerhöhung bei umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnissen

Anpassungsbedarf bei Mietverträgen zum 1. Januar 2007

Bei Gewerberaummietverhältnissen kann unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und für die Umsatzsteuerpflicht optiert werden. Der Mieter eines solchen Mietverhältnisses wird sich aber nur dann mit einer Option für die Umsatzsteuerpflicht einverstanden erklären, wenn er in der Lage ist, die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer bei seiner Umsatzsteuererklärung geltend zu machen. Voraussetzung dafür ist gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG, dass der Mieter vom Vermieter eine Rechnung erhält, die die Voraussetzungen der §§ 14 und 14a UStG erfüllt. Dazu gehören u. a. die Pflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG, die ab dem 01.01.2004 noch einmal verschärft worden sind.

Für Verträge über Dauerleistungen (z. B. Mietverträge), die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden (sog. Altverträge), gelten bisher Übergangsregelungen, die Ausnahmen von den verschärften Voraussetzungen der §§ 14 und 14a UStG vorsehen. Mit der Anpassung des Mietvertrages an die Erhöhung der Umsatzsteuer von 16 auf 19 Prozent zum 01.01.2007 müssen aber auch die Altverträge alle Pflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG enthalten.

Im Einzelnen ist Folgendes zu beachten:

Pflichtangaben gem. §§ 14 und 14a UStG:

Nach den §§ 14 und 14a UStG muss eine Rechnung folgende Angaben enthalten:

• ollständiger Name und vollständige Anschrift des Vermieters als leistender Unternehmer und des Mieters als Leistungsempfängers;
• vom Finanzamt vergebene Steuernummer oder ab 01.01.2004 auch die vom Bundesamt für Finanzen vergebene Umsatzsteuer-IdNr. des Vermieters;
• ab 01.01.2004 das Ausstellungsdatum;
• ab 01.01.2004 die fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Vermieter als Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird (Rechnungsnummer);
• Menge und Art (handelsübliche Bezeichnung) der gelieferten Gegenstände oder der Umfang und die Art der sonstigen Leistung;
• Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung oder ab 01.01.2004 der Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Leistung, sofern der Zeitpunkt jeweils feststeht und nicht mit dem Rechnungsdatum identisch ist;
• Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung (ab 01.01.2004 ist das Entgelt nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufzuschlüsseln; auf evtl. im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgeltes ist hinzuweisen);
• auf das Entgelt entfallender Umsatzsteuerbetrag und ab 01.01.2004 der anzuwendende Umsatzsteuersatz bzw. ein Hinweis auf eine vorliegende Steuerbefreiung und deren Grund (z. B. steuerfreie Vermietung).

Besonderheiten bei Verträgen über Dauerleistungen

Die Pflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG sind auch bei der Abrechnung von Teilleistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses und damit auch bei Mietverträgen zu beachten. Da gem. Abschn. 183 Abs. 2 UStR 2005 eine Rechnung auch Bestandteil eines Vertrages sein kann, der die notwendigen Pflichtangaben enthält, erfolgen die Pflichtangaben in der Praxis i. d. R. im Mietvertrag. Unter Umständen muss ein Teil der Pflichtangaben aber in separaten Abrechnungsunterlagen erfolgen.

Folgende Besonderheiten sind zu beachten:

Da ein Mietvertrag regelmäßige Teilleistungen für Zeitabschnitte vorsieht, das Teilentgelt aber nur für eine abstrakte (z. B. pro Monat) und nicht für eine konkrete (z. B. Juli 2005) Teilleistung genannt wird, kann der Vertrag allein nicht als Rechnung angesehen werden. Notwendig ist nach Auffassung des BFH in seinem Urteil vom 09.09.1993 (Az.: V R 42/91, BStBl. 1994 II, S. 269) eine Konkretisierung in den Zahlungsaufforderungen oder -belegen (z. B. Überweisungsträger, Einzugsermächtigungen, Daueraufträge oder Quittungen über Mietzahlungen) für die jeweiligen Teilleistungen (z. B. Miete Juli 2005). Hiervon kann nach Auffassung der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 29.01.2004 (Az.: IV B 7 – S 7280 – 19/04, BStBl. 2004 I, S. 258 Tz. 47) aber abgesehen werden, wenn sich bei periodisch wiederkehrenden Zahlungen der Leistungszeitpunkt durch logische Zuordnung der einzelnen Zahlungen herleiten lässt (z. B. Juli-Zahlung zum Juli, August-Zahlung zum August).

Erfolgen im Laufe des Vertragszeitraumes Veränderungen des Entgeltes und des Umsatzsteuerbetrages, bedarf es einer Ergänzung der Abrechnungsunterlagen durch den Vermieter. Eine entsprechende Ergänzung der Abrechnungsunterlagen muss auch erfolgen, wenn sich durch eine Erhöhung des Umsatzsteuersatzes nur der Umsatzsteuerbetrag erhöht, da sich ansonsten Abweichungen zwischen Vertrag und Abrechnungsunterlagen einerseits und tatsächlich gezahlten Beträgen andererseits ergeben.

Enthält der Mietvertrag die Steuernummer oder Umsatzsteuer-IdNr. des Vermieters (leistender Unternehmer), ist deren Angabe auf den einzelnen Zahlungsaufforderungen oder -belegen nicht mehr erforderlich. Ändert sich im Laufe des Mietvertrages die Steuernummer des Vermieters, ist die neue Steuernummer dem Mieter in geeigneter Form mitzuteilen.

Auch ein Mietvertrag muss eine einmalige Nummer zur Identifizierung enthalten. Bei Mietverträgen empfiehlt sich eine Mieter-, Wohnungs- oder Objektnummer. Eine gesonderte fortlaufende Nummerierung der Zahlungsbelege ist nicht erforderlich.

Übergangsregelung für Altverträge

Im BMF-Schreiben vom 29.01.2004 (Az.: IV B 7 – S 7280 – 19/04, BStBl. 2004 I, S. 258) hat die Finanzverwaltung für Verträge über Dauerleistungen bestimmte Übergangsregelungen hinsichtlich der ab 01.01.2004 geltenden verschärften Anforderungen zugelassen, wenn der Vertragsabschluss vor dem 01.01.2004 liegt. In diesen Fällen sind die Angabe einer Steuernummer (oder Umsatzsteuer-IDNr.), die Angabe einer fortlaufenden Nummer sowie der Hinweis auf eine anzuwendende Steuerbefreiung nicht erforderlich.

Konsequenzen aus der Umsatzsteuererhöhung
zum 1. Januar 2007

Wird zum 01.01.2007 der Regelsteuersatz von 16 auf 19 Prozent erhöht, besteht für alle Verträge über umsatzsteuerpflichtige Mietverhältnisse Anpassungsbedarf. Der Mieter ist i. d. R. entweder aufgrund einer Regelung des Mietvertrages oder aufgrund des § 29 UStG verpflichtet, den erhöhten Umsatzsteuerbetrag an den Vermieter zu leisten. Will der Mieter die Umsatzsteuer von 19 Prozent aber in voller Höhe als Vorsteuer abziehen, muss in einer Ergänzung bzw. Änderung des Mietvertrages die Erhöhung des Umsatzsteuerbetrages dokumentiert werden. Dieser Anpassungsbedarf besteht auch für Altverträge.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung verlieren mit einer Anpassung des Umsatzsteuerbetrages aber diejenigen Verträge über Dauerleistungen, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden, ihren Status als Altverträge (vgl. BMF-Schreiben vom 11.08.2006, Az.: IV A 5 – S 7210 – 23/06, BStBl. 2006 I, S. 477 Rz. 23). In Konsequenz dessen müssen auch diese Verträge alle Pflichtangaben nach § 14 Abs. 4 UStG enthalten. Werden die Verträge nicht entsprechend angepasst, müssten monatliche Abrechnungsunterlagen erstellt werden, die die Voraussetzungen des § 14 Abs. 4 UStG erfüllen, damit dem Mieter der Vorsteuerabzug nicht verwehrt wird.

NORBERT SCHNEIDER