BGH: weitere Lehrstunde in Sachen Mieterhöhung

Mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2007 (Az.: VIII ZR 331/06) hat der Bundesgerichtshof den Instanzgerichten eine weitere Lehrstunde zu den formellen und materiellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen gegeben und dabei den Vermietern erneut Unterstützung gewährt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung verschiedene Aspekte der Mieterhöhung zu würdigen gehabt und dabei Folgendes ausgeführt:

• Die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen habe nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam sei. Ob der angegebene Betriebskostenanteil zutreffend sei, beträfe nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung.
     
• Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten komme es dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liege. In solchen Fällen führen unzutreffende Angaben des Vermieters weder zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen.
    
• Ausdrücklich offen ließ der Bundesgerichtshof hingegen die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam sei, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietvertrages, z. B. der Mietstruktur, verknüpfe. Der BGH lässt Hoffnung erkennen, dass die mieterfreundliche Rechtsprechung in Teilen überkommen sein könnte.
     
• Der BGH wies darauf hin, dass eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nach § 559b BGB zur Grundmiete zu rechnen sei. Bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB sei sie in die Ausgangsmiete einzubeziehen. Eine entgegenstehende individualvertragliche Vereinbarung sei ein Verstoß gegen § 558 Abs. 6 BGB und unwirksam.
    
• Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in Ausgangsmiete und erhöhte Miete führe jedoch nicht zu einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Inhaltliche Fehler führen nach Auffassung des BGH nie zur formellen Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern seien allein im Rahmen der Begründetheit zu prüfen.

Mit dieser Entscheidung drängt der Bundesgerichtshof die Rechtsprechung der Instanzgerichte zurück, die materielle Fehler häufig als formelle Fehler behandelten, um auf diese Weise „schnell“ (und ohne viel Arbeitsaufwand für den Richter) Urteile fällen zu können.

RA Dr. Kai H. Warnecke