Umlegung von Betriebskosten nach der Kopfzahl

Melderegister ist keine exakte Grundlage

Manchmal ist in Mietverträgen vorgesehen, dass bestimmte Betriebs-
kosten, insbesondere für den Wasserbezug, nach der Personenzahl in den Wohnungen verteilt werden. Schwierigkeiten können sich dann ergeben, wenn die Kopfzahl sich im Laufe des Jahres verändert hat.

Es taucht dann die Frage auf, ob dafür auf das amtliche Einwohner-
melderegister abgestellt werden kann. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.01.2008 – Az. VIII ZR 82/07 – kann der Vermieter darauf allein nicht abstellen. Denn wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht aber auf die melderechtliche Registrierung. Nach der Auffassung des Gerichts ist das Melderegister keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des Studiums auswärts studierender Kinder, längere Auslandsaufenthalte von Familienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlegung von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Er kann sich für die Verteilung der Betriebskosten nicht einfach auf das Melderegister berufen.

Dr. Franz Otto