BGH bestätigt Abflussprinzip bei der Betriebskostenabrechnung

Mit seinen Urteilen vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07 und VIII ZR 49/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es dem Vermieter freisteht, entweder nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip über die Betriebskosten abzurechnen.

Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof einem Vermieter Recht, der nach dem Abflussprinzip über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Dies bedeutet, dass der Vermieter anteilig den Mieter an den im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen beteiligen kann, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für Betriebskosten angefallen waren, die im Vorjahr entstanden waren.

Damit hat der Bundesgerichtshof Vermietern die Abrechnung von Betriebskosten erheblich erleichtert. In den Fällen, in denen der Zeitraum der Abrechnung durch das Versorgungsunternehmen von dem der Abrechnung der Betriebskosten abweicht, hätte der Vermieter andernfalls eine komplizierte Umrechnung vornehmen müssen.

Ausdrücklich ließ der Bundesgerichtshof jedoch offen, ob diese Entscheidung auch dann Bestand haben kann, wenn es im Abrechnungszeitraum zu einem Mieterwechsel gekommen ist. In diesen Fällen besteht bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip die Gefahr, dass ein neuer Mieter mit Betriebskosten belastet wird, die der vorherige Mieter verursacht hat. Ausdrücklich wies der BGH darauf hin, dass bei einem Mieterwechsel eventuell nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Umlage ausgeschlossen sei.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof der Rechtsansicht von Langenberg, die dieser wortgleich im Schmidt-Futterer und seinem Standardwerk zum Betriebskostenrecht vertritt, widersprochen.

RA Dr. Kai H. Warnecke