Betriebskosten: Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist

Auf das Wort des Mieters ist kein Verlass – so der BGH

Mit seinem Urteil vom 9. April 2008 (Az.: VIII ZR 84/07) hat der Bundesgerichtshof die Bedeutung der Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen hervorgehoben. Nach der Regelung des Mietrechts ist der Vermieter mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ausgeschlossen, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig, das heißt innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums, vorlegt.

Für den Vermieter bedeutet diese Frist, dass er Nachforderungen nicht mehr geltend machen kann und die Betriebskosten für seinen Mieter aus der eigenen Tasche bezahlen muss. Dies kann angesichts der stetig steigenden Betriebskosten ein teures Unterfangen werden.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung vorgelegt. Zwar waren die Berechnungen vollständig und richtig, jedoch hatte der Vermieter die Berechnung nicht in einer für den Mieter verständlichen Weise erläutert.

Die einzelnen Schritte zur Berechnung der Gesamtsumme der Betriebskosten für das gesamte Haus sowie des Anteils für die Wohnung des Mieters ließen sich nicht ohne Hilfe nachvollziehen. Da die Betriebskostenabrechnung zwar fristgerecht, aber formell nicht richtig war, musste der Mieter diese nicht bezahlen. Der Vermieter versprach darauf, eine nachvollziehbare Abrechnung vorzulegen, und der Mieter sagte zu, die Nachforderungen zu begleichen. Die korrigierte Abrechnung legte der Vermieter jedoch erst nach Ende der Ausschlussfrist vor. Nunmehr fühlte sich der Mieter nicht mehr an sein Wort gebunden und wollte die Nachforderung nicht bezahlen. Da es sich dabei um Nachforderungen von über 600 Euro handelte, klagte der Vermieter auf Zahlung.

Der BGH entschied nun, dass der Mieter an sein Wort nicht gebunden ist. Durch die Zustimmung zur Zahlung der Nachforderung habe sich der Mieter nicht verpflichten können. Maßgeblich sei allein die Ausschlussfrist des BGB. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er im Vertrauen auf das Wort des Mieters nunmehr die Nachforderung in Höhe von 602 Euro zu bezahlen hat.

Dieser Fall zeigt erneut die Bedeutung der Ausschlussfrist für den Vermieter und die Notwendigkeit, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen. Wer mehr zum Thema Betriebskosten und deren Abrechnung erfahren möchte, der sei auf die Broschüre „Betriebskosten – wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen“ (ISBN 978-3-939787-14-3) hingewiesen. Diese Broschüre soll Vermietern bei den Betriebskosten und deren Abrechnung helfen. Von der richtigen Vereinbarung der Kostenarten, des Umlageschlüssels und der Höhe der Vorauszahlung bis zur Abrechnung wird alles Wichtige erläutert – selbstverständlich auch die Betriebskostenarten. Die Broschüre können Sie in unserer Geschäftsstelle Am Dobben 3 zum Preis von 10,95 Euro käuflich erwerben oder unter www.hugform-bremen.de online bestellen.