Duldungspflicht auch bei Modernisierungsankündigung vor Eigentumswechsel

Gesetzliche Regelung der Duldungspflicht

Will der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornehmen, so setzt die Duldung durch den Mieter gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich voraus, dass sie ihm spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss die Art der Maßnahmen, ihren voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Dies gilt nicht für Modernisierungen, die mit geringfügigen Auswirkungen auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Beispiele derartiger Bagatellmaßnahmen sind der Anschluss an das Kabelnetz, der Einbau von Thermostatventilen, die Installation einer Klingel- oder Gegensprechanlage (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage § 554 BGB Rdn. 297). Unerheblich ist eine Mieterhöhung, wenn sie unter 10 Euro monatlich liegt (Eisenschmid a.a.O. Rdn. 299).

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Sind die Voraussetzungen für die Duldung einer Modernisierung gegeben, dann ist der Vermieter in der Regel berechtigt, die Miete jährlich um 11 v.H. der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. In der Erhöhungserklärung sind die entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Der Mieter schuldet die höhere Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 559b BGB). Geht sie ihm demnach Mitte Juli zu, so hat er die Erhöhung bei Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, Anfang Oktober zu zahlen (§ 556b BGB).

Ist der Abschluss vor diesem Zeitpunkt erfolgt, dann wird sie, falls keine wirksame Mietvorauszahlungsklausel vereinbart worden ist, nach der alten gesetzlichen Regelung (§ 551 Abs. 1 BGB a.F.) Ende Oktober fällig (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, § 559b BGB Rdn. 46). Die Fälligkeit verschiebt sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Mietanhebung im Rahmen der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt hat oder die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 v.H. höher als die mitgeteilte ist.