BGH: Zum Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat sich mit seinem Urteil vom 25. Oktober 2006 (Az.: VIII ZR 251/05) zum Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen in einem gemischt genutzten Gebäude entfallenden Betriebskosten geäußert und entschieden, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

Mit dieser Entscheidung knüpft der Bundesgerichtshof an sein Urteil vom 8. März 2006 (Az.: VIII ZR 78/05) an, mit dem er entschieden hat, dass der Vermieter in Betriebskostenabrechnungen für in gemischt genutzten Objekten befindliche Gewerberaumeinheiten nicht getrennt ausweisen und abziehen muss. Im Anschluss an dieses Urteil führte der BGH aus, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ein Vorwegabzug der auf Gewerbefläche entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten sei, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

Da die Bestimmung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB einen Vorwegabzug von Gewerbeflächen nicht generell fordere, sei es Sache des Mieters, die Tatsachen vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, welche einen Vorwegabzug - aus Gründen der Billigkeit i. S. d. §§ 315, 316 BGB - ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Hinsichtlich der dafür erforderlichen Informationen könne der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen.

Im Weiteren entschied der BGH, dass eine Klage auf Zahlung der Miete nicht rechtsmissbräuchlich i. S. d. § 242 BGB sei, wenn sie am achten Tage eines Monats eingereicht werde, ohne den Beklagten vorher zu mahnen. Grundlage dieser Entscheidung ist, dass die Mietzahlung am dritten Werktag eines Monats fällig ist und – wie im Fall geschehen – der Vermieter die Mieter wiederholt aufgefordert hatte, die weiteren laufenden Mietzahlungen bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf das Mietkonto zu überweisen.

RA DR. KAI H. WARNECKE