Mieter können bei Verschlechterung der Mieterstruktur einen Anspruch auf Mietzinsminderung haben

Mieter können einen Anspruch auf Mietzinsminderung haben, wenn sich die Mieterstruktur in dem betreffenden Gebäude verschlechtert. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Agentur für Arbeit in das Mietgebäude einzieht und die Besucherzahl von einem geregelten Ausmaß auf rund 500 Personen täglich ansteigt, im Mietvertrag aber eine Zugangskontrolle inklusive einer Türsprechanlage vereinbart wurde.

Der Sachverhalt:

Die Beklagte hatte von der Klägerin Büroräume angemietet. Diese lagen in einem von der Klägerin so beworbenen „exklusiven Ambiente in exzellenter Lage“. Der Mietzins lag über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels für Gewerbeobjekte. Eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und ein Arzt hatten ebenfalls Räume in diesem Objekt angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Zugang zum Gebäude nur mittels einer Codekarte oder durch Anmeldung über die Sprechanlage möglich sein sollte.

Nachdem die Klägerin mehrere Etagen des Hauses an die Agentur für Arbeit für die Betreuung von Langzeitarbeitslosen und arbeitsfähigen Sozialhilfeempfängern („Hartz-IV-Abteilung“) sowie für eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung angemietet hatte, verkehrten im Gebäude täglich bis zu 500 Besucher. Auf Grund dieser hohen Besucherzahlen konnte der Zugang zum Gebäude mittels Zugangskontroll- und Türsprechanlage nicht mehr geregelt werden. Daher steht die Eingangstür zu den Öffnungszeiten der Agentur für Arbeit offen.

Die Beklagte minderte wegen einer Verschlechterung der Mieterstruktur die Miete um 50 Prozent. Die Anzahl und das Verhalten der Besucher der Agentur für Arbeit habe negative Auswirkungen auf das Mietobjekt. Die fehlende Zugangskontrolle führe dazu, dass unangemeldete Besucher der Behörde auch vor den Büros und Praxen der anderen Mieter erscheinen und sich auch in der Tiefgarage aufhalten würden.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Zahlung des vollen Mietzinses. Das OLG entschied, dass sie eine Minderung in Höhe von 15 Prozent hinnehmen müsse, ließ allerdings die Revision gegen das Urteil zu.

Die Gründe:

Die Beklagte darf den Mietzins um 15 Prozent mindern. Die Mietsache ist seit dem Einzug der Agentur für Arbeit und der Außerbetriebnahme der Zugangskontrolle mangelhaft, weil die Klägerin laut Mietvertrag den Betrieb einer Zugangskontroll- beziehungsweise Türsprechanlage am Eingang des Gebäudes schuldet. Mit einer Außerbetriebnahme der Kontrollanlagen haben sich die übrigen Mieter nicht einverstanden erklärt. Die Klägerin durfte die übrigen Flächen daher nur an solche Mieter vermieten, deren Besucherverkehr in quantitativer Hinsicht einem Bürobetrieb entspricht und durch eine Zugangskontroll- beziehungsweise Türsprechanlage bewältigt werden kann.

Auch in qualitativer Hinsicht schuldet die Klägerin eine besondere Auswahl der Mieter. Sie durfte nur solche Mieter aufnehmen, deren Besucher zumindest den durchschnittlichen Anforderungen gerecht werden. Zwar entspricht ein erheblicher Teil der Besucher der Agentur für Arbeit dem Durchschnitt der Bevölkerung. Es ist aber auch nicht von der Hand zu weisen, dass sich unter den Besuchern der „Hartz-IV-Abteilung“, der Suchtberatungsstelle und der Schuldnerberatung ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffälligen Personen befindet.

Quelle: OLG Stuttgart PM vom 28.12.2006