Haus & Grund Klartext

Im folgenden finden Sie die Haus & Grund Meinung zu "dies und das" aus den Bundes- und Länderparlamenten sowie aus den Bremer und Bremerhavener "Amtsstuben".

Bevölkerung in Bremen und Bremerhaven

Hohes Bevölkerungswachstum im Land Bremen - Echt oder unecht?

Die Zahlen des Statistischen Landesamtes klingen zunächst beeindruckend. Die Bevölkerung in Bremen und Bremerhaven wuchs im letzten Jahr um beeindruckende 9.601 Personen. Ein vergleichbares Plus gab es zuletzt im Wendejahr 1989. Doch was lässt sich aus diesen beeindruckenden Zahlen ableiten? Handelt es sich um einen langfristigen Trend? Werden die vielen Neubürgerinnen und Neubürger in Bremen bleiben oder mittelfristig ihr Glück in anderen Städten suchen, die z.B. in Punkto Arbeitsplätze mehr zu bieten haben?

Ein genauerer Blick auf das umfangreiche statistische Zahlenwerk empfiehlt sich. Dabei wird deutlich, dass der Wanderaustausch innerhalb Deutschlands weiterhin negativ ist. Rund 3.100 Menschen verloren Bremen und Bremerhaven im Saldo an die anderen Bundesländer. Noch gravierender stellt sich der Bevölkerungsverlust gegenüber unserem unmittelbaren Nachbarn Niedersachsen dar. 8.465 Bremer und Bremerhavener zogen in „das Umland“ und damit auch ihre Einkommensteuerzahlungen. Unser Bundesland konnte dagegen nur 5.825 „Nachbarn“ davon überzeugen, welche Qualitäten hier zu finden sind. Gründe liegen nicht zuletzt bei den Immobilienpreisen, dem Baulandangebot, der Lebensqualität und – oft in Gesprächen mit unseren Mitgliedern zu hören – in der als negativ bewerteten Bildungspolitik in unseren beiden Städten.

Woher kommt nun der so große Bevölkerungszuwachs? Dafür ist allein die hohe Anzahl von Schutzsuchenden ausschlaggebend. Allein aus dem kriegsgebeutelten Syrien sind 2015 3.706 Menschen zu uns gekommen. Für die meisten Asylbewerber ist glücklicherweise zwischenzeitlich die Zeit der Notunterkünfte in Zelten und Turnhallen vorbei. Hier hat Bremen in einem Kraftakt einiges auf die Beine stellen können. Doch ist diese Bevölkerungsentwicklung nachhaltig? Können daraus wirklich belastbare Prognosen, z. B. für den Bedarf an Wohnungsneubedarf, Schulen und Kindergärten abgeleitet werden? Ich meine nein. Die meisten dieser Menschen haben ihre Heimat nicht freiwillig verlassen. Sie werden gerne in ihre Heimatländer zurückgehen, sobald sich die Lage dort wieder entschärft hat. Das ist ihnen von Herzen zu wünschen.

Ihr Bernd Richter,
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Mietspiegel

Für einen Bremer Mietspiegel ist weiterhin kein Geld vorhanden

Vor wenigen Wochen überraschte eine Aussage des SPD Sozialexperten Klaus Möhle. Er stellte richtigerweise fest, dass es für Bremen keinen Mietspiegel gibt und demzufolge zuverlässige Aussagen über die Entwicklung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete ohne teure Mietwertgutachten nicht möglich sind.

Erinnert sei daran, dass Bremen bereits zum 1. Dezember 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt hat. Begründung: Es herrscht im gesamten Stadtgebiet Wohnraumknappheit und insbesondere die Mieten im Niedrigpreissegment – was immer damit gemeint ist – seien sehr stark angezogen. Ohne konkret erhobene Daten eine sehr interessante Begründung, meine ich.

Je nach politischer Couleur wird die Mietpreisbremse in den Städten, die diese beschlossen haben, als erfolgreiches Instrument gegen einen ungebremsten Mietanstieg gefeiert oder aber als „Rohrkrepierer“ eingeschätzt.

Eine Versachlichung würde uns allen guttun. Voraussetzung dafür wäre in der Tat, endlich einen qualifizierten Mietspiegel für Bremen auf den Weg zu bringen. Doch vor den Ergebnissen scheinen sich die in unsere Stadt politisch Verantwortlichen zurückzuscheuen wie der Teufel vor dem Weihwasser.

Kein Geld für einen Mietspeigel, aber Geld für eine Mietwerterhebung. Beauftragt wurde das Forschungsinstitut F+B aus Hamburg. Entsprechende Fragebögen – die übrigens viele Vermieter verunsichern – wurden zwischenzeitlich über das Statistische Landesamt Bremen verschickt. Leider werden die Ergebnisse nicht herangezogen werden können, um im Rahmen von Auseinandersetzungen über die zulässige Miethöhe hierüber die ortsübliche Vergleichsmiete ableiten zu können.

Fazit für uns als private Haus & Grundeigentümer: Außer – steuerfinanzierten – Spesen nichts gewesen.

Ihre Kira Janssen-Weets
Haus & Grund Bremen-Nord e.V.
Der Bremer Immobilienmarkt

Knappes Angebot und hohe Preise

Bremen möchte eine wachsende Stadt sein und braucht, um dieses Ziel zu erreichen, attraktive Arbeitsplätze und Wohnraum. Durch eine verfehlte Wohnungsbaupolitik ist es nach Feststellungen des Eigentümerverbandes Haus & Grund Bremen in den letzten Jahren auf dem Bremer Immobilienmarkt eng geworden. In den gefragten Lagen mit guter Infrastruktur sind im mittleren Marktsegment kaum noch Wohnungen und Häuser im Angebot. Auch die Wohnungsmieten sind nicht zuletzt aufgrund steigender Kaufpreise angezogen.

Allerdings wird bei der derzeitigen Preisentwicklung schnell ausgeblendet, dass die Preise über viele Jahre kräftig in den Keller gegangen sind. So ist der Preisindex von Eigentumswohnungen (Bestand) nach Aussagen des Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht 2015 von 1994 bis 2009 von 100 auf 83,9 zurückgegangen. Erst in den Jahren 2012/2013 wurde wieder das Preisniveau von 1994 erreicht. Seitdem steigen allerdings die Preise in guten Lagen kräftig.

Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten, wie Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten, die nicht selten noch mit 12 – 14 % zu Buche schlagen und rechnet man die Inflationsrate dazu, dann war die Entscheidung für eine Immobilie zumindest in Bremen über viele Jahre nicht unbedingt eine gute Kapitalanlage.

Haus & Grund warnt schon seit langem vor weiteren Steuererhöhungen und Anforderungen an das Bauen und an Bestandsimmobilien. Gerade für Menschen mit knappen Budgets, wie etwa junge Familien, rückt der Traum vom eigenen Heim ansonsten trotz extrem niedriger Zinsen in unerreichbare Ferne. Jede Verteuerung des Kaufs oder des Baus von Immobilien widerspricht dem Ziel, die Bildung von Wohneigentum zu fördern.

Über Jahre wurden auch Schlichtwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen verteufelt. Was ist so schlimm daran, wenn die Heizung funktioniert, die Fenster schließen und das Dach dicht ist. Dafür aber ein Balkon fehlt, das Bad nicht gefliest ist und die Heiz- und Elektroleitungen zum Teil auf dem Putz verlegt sind? All dies ist nicht menschenunwürdig sondern dann auch bezahlbar. Um- und Nachdenken hilft manchmal weiter, um vernünftige Lösungen für eine ausreichende Wohnraumversorgung aller Bevölkerungsschichten zu finden.

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Mietrechtsänderungen zum zweiten!

Referentenentwurf vorgelegt

Schon im Dezember des vergangenen wurden Pläne unseres Bundesjustizministers Heiko Maas bekannt, wie er die Daumenschrauben für uns private Vermieter weiter anzuziehen gedenkt. Nun hat sein Ministerium einen Referentenentwurf für die zweite große Novellierung des Mietrechts in dieser Legislaturperiode vorgelegt.

Wallstreet-online.de titelte wie folgt: "Mietspiegel-Manipulationsgesetz: Maas ist der schlimmste Ideologe in der Regierung."

Ideologe, nun ja. Aber dem noch ungeborenen Kind wurde schon der richtige Name gegeben. Durch die nun vorgesehene Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre in Mietspiegeln werden die Mieten in vielen Städten faktisch eingefroren. Dies trifft dann vor allem Ballungsräume, in denen derzeit ausreichender Wohnraum eine Mangelware ist.

Zu DDR-Zeiten nannte man das Planwirtschaft, mit der eigentlich sehr leicht vorhersehbaren Folge, dass die gerade wieder in Schwung gekommenen Investitionen in den dringend notwendigen Mietwohnungsbau wieder zurückgeschraubt werden. Ohne langfristige sichere Rahmenbedingungen geht es nun einmal nicht bei Investitionen in Immobilien, die schließlich 60 oder 80 Jahre den Anforderungen der Bewohner entsprechen müssen. Kommt das Gesetz, dann wird dieses in der Konsequenz zu niedrigeren Verkehrswerten führen, zumal Mietsteigerungen für viele Jahre vom Gesetzgeber auf „Null“ gesetzt werden. Die letzte noch halbwegs standfeste Säule für die private Altersversorgung bricht damit auch weg.

Doch das ist noch nicht alles. Es klingt ja zunächst vernünftig, wenn bei zukünftigen Modernisierungsmietanpassungen der „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ gelten soll. Herr Maas meint damit, dass zukünftig nur noch das erlaubt ist, was ein Vermieter vernünftiger Weise an Kosten auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen, z. B. wenn er die vermietete Wohnung selbst nutzen würde. Klingt absurd und ist es auch. Genauso wie eine angedachte Kappungsgrenze, wonach die Miete infolge einer Modernisierung nur noch um höchstens 3 Euro/m² innerhalb von 8 Jahren erhöht werden darf.

Der allmächtige Staat bestimmt. Die Kräfte des Marktes, die bisher dafür Sorge getragen haben, dass in der Regel zeitnah ausreichend Wohnraum für alle Wohnungssuchenden zur Verfügung gestellt werden konnten, werden außer Kraft gesetzt. Will sich da jemand schon in Position für die Bundestagswahl im nächsten Jahr bringen?

Der Name des Kanzlerkandidaten bei der derzeit stark schwächelnden SPD steht derzeit ja wohl noch nicht endgültig fest. Bleibt zu hoffen, dass diesmal die CDU standhaft bleibt und aus wahltaktischen Gründen nicht wieder umkippt, wie bei der letzten von der SPD initiierten Mietrechtsnovelle.

Ihr Dipl. Ing. Andreas Schemmel
Vorsitzender Haus & Grund Bremen e.V.
Bremen die „Pfahlstadt“

Sinn und Unsinn von Pfählen am Straßenrand

Pfahlgründungen sind bei schlechten Untergrundverhältnissen notwendig und auch in Bremen keine Seltenheit. Doch diese Art von Pfählen ist im Straßenbild nicht sichtbar. Wenn man einmal mit offenen Augen durch unsere Straßen geht, stellt man aber fest, in vielen Stadtteilen sind Haupt- und Nebenstraßen geradezu „verpfahlt“.

Über Sinn und Unsinn von Pfählen am Straßenrand lässt sich sicherlich im Einzelfall trefflich streiten. An manchen Stellen machen sie durchaus Sinn, wenn es z. B. darum geht, dass Bäume vor parkenden Autos geschützt werden sollen. Auch als Begrenzung von Grundstückseinfahrten verhindern Pfähle oft das Zuparken.

Dem Materialwahl sind keine Grenzen gesetzt. Man findet Holz- neben Metallpfählen. Oft wird öffentlicher Grund auch mit „Privatpfählen“, Blumenkübeln oder sonstigen Barrieren eingeengt. In Nebenstraßen ohne getrennte Gehwege kommt es dann häufig zu spannenden Kämpfen zwischen Fußgängern, Radfahrern, PKW s sowie Müll- und Baufahrzeugen. Das alles muss nicht sein, wenn man die „Verpfahlungswut“ eindämmt und mit Augenmaß entscheidet.

Erst denken, dann handeln.

Übrigens haben die Standardholzpfähle nur eine sehr begrenzte Nutzungsdauer. Sie verrotten sehr schnell und werden dann auch leicht umgefahren. Erstaunlich ist dann nur, in welcher Geschwindigkeit die von der Stadt beauftragten Unternehmen einen Austausch vornehmen. Der Materialpreis ist sicher überschaubar. An- und Abfuhr und das Einsetzen machen die Sache aber dann doch schon recht teuer. Das Überprüfungssystem funktioniert in diesem Fall jedenfalls wunderbar. Anders als bei gefährlichen Schlaglöchern, die die Verkehrssicherheit in der Tat gefährden. Hier passiert in der Regel nichts.

Mein Wunsch: Erst denken, dann handeln. Durch weniger Pfähle leidet die Verkehrssicherheit nicht. Vor allem kann das durch Reduzierung einzusparende Geld in Bremen für dringendere Maßnahmen eingesetzt werden. Ich denke da neben dem Unterhaltungszustand von Straßen, Fahrradwegen und öffentlichen Grünanlagen auch an den schlechten baulichen Zustand vieler Schulgebäude in unserem eigentlich doch schönen Bremen.

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Verschärfung des Mietrechts

Sollen private Vermieter für ihr soziales Verhalten büßen?

Gerade mal 3 Monate ist es her, dass Bundesjustizminister Maas die Katze aus dem Sack gelassen und seine zum Teil abstrusen Vorstellungen zu einer weiteren einseitigen Verschärfung des Mietrechts verkündet hat. Offensichtlich will er private Vermieter dafür büßen lassen, dass sie in laufenden Mietverhältnissen selten oder gar nicht die Miete erhöhen.

Der Plan des Ministers, u. a. den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mietspiegeln von vier auf zehn Jahre auszuweiten, kommt einem Einfrieren der Mieten gleich und wirkt sich auch auf das Mietniveau von Städten wie Bremen aus, die keinen Mietspiegel haben. In seinem Grundlinienpapier für weitere Mietrechtsreformen heißt es zu dem Thema Mietspiegelerstellung, dass zu wenige Daten über Mieten vorliegen, weil viele Mietverträge länger als vier Jahre bestehen und die vereinbarten Mieten in dieser Zeit häufig nicht angepasst werden.

Der Befund ist korrekt.

Die neueste repräsentative, von Haus & Grund in Auftrag gegebene Befragung privater Vermieter ergab sogar, dass knapp 30 Prozent die Miete ausschließlich bei einem Mieterwechsel erhöhen. Dieses soziale Verhalten privater Vermieter darf nicht zum Anlass genommen werden, die ortsübliche Vergleichsmiete zukünftig einzufrieren. Mietanpassungen müssen auch künftig zulässig und möglich sein, wenn das Wohnungsangebot steigt und die Qualität der Wohnungen mit der Zeit gehen soll.

Heiko Maas scheint es nicht mitbekommen zu haben, dass die Handwerkerlöhne und die Materialkosten in den letzten Jahren wesentlich stärker gestiegen sind als der Verbraucherpreisindex. Die Instandhaltung ist nun einmal aus den Mieteinnahmen zu finanzieren. Werden diese eingefroren, sind die Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage, notwendige Investitionen in die Bausubstanz zu finanzieren. Zielführend kann man das nicht nennen. Gebraucht werden langfristig verlässliche Rahmenbedingungen und keine Hauruck Entscheidungen, d. h. politisch motivierte Markteingriffe. Diese mögen zwar die eine oder andere Wählerstimme bringen, führen aber leider auch dazu, dass sich die Wohnraumknappheit in den größeren Städten weiter verschärft. Noch sind die Ideen unseres Justizministers noch nicht in Stein gemeißelt. Haus & Grund arbeitet daran, dass dies auch nicht geschieht.

Ihr Heinrich Schnaue

Vorsitzender Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.