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Haus & Grund Klartext

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Im folgenden finden Sie die Haus & Grund Meinung zu "dies und das" aus den Bundes- und Länderparlamenten sowie aus den Bremer und Bremerhavener "Amtsstuben".

Der Bremer Immobilienmarkt

Knappes Angebot und hohe Preise

Bremen möchte eine wachsende Stadt sein und braucht, um dieses Ziel zu erreichen, attraktive Arbeitsplätze und Wohnraum. Durch eine verfehlte Wohnungsbaupolitik ist es nach Feststellungen des Eigentümerverbandes Haus & Grund Bremen in den letzten Jahren auf dem Bremer Immobilienmarkt eng geworden. In den gefragten Lagen mit guter Infrastruktur sind im mittleren Marktsegment kaum noch Wohnungen und Häuser im Angebot. Auch die Wohnungsmieten sind nicht zuletzt aufgrund steigender Kaufpreise angezogen.

Allerdings wird bei der derzeitigen Preisentwicklung schnell ausgeblendet, dass die Preise über viele Jahre kräftig in den Keller gegangen sind. So ist der Preisindex von Eigentumswohnungen (Bestand) nach Aussagen des Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht 2015 von 1994 bis 2009 von 100 auf 83,9 zurückgegangen. Erst in den Jahren 2012/2013 wurde wieder das Preisniveau von 1994 erreicht. Seitdem steigen allerdings die Preise in guten Lagen kräftig.

Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten, wie Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten, die nicht selten noch mit 12 – 14 % zu Buche schlagen und rechnet man die Inflationsrate dazu, dann war die Entscheidung für eine Immobilie zumindest in Bremen über viele Jahre nicht unbedingt eine gute Kapitalanlage.

Haus & Grund warnt schon seit langem vor weiteren Steuererhöhungen und Anforderungen an das Bauen und an Bestandsimmobilien. Gerade für Menschen mit knappen Budgets, wie etwa junge Familien, rückt der Traum vom eigenen Heim ansonsten trotz extrem niedriger Zinsen in unerreichbare Ferne. Jede Verteuerung des Kaufs oder des Baus von Immobilien widerspricht dem Ziel, die Bildung von Wohneigentum zu fördern.

Über Jahre wurden auch Schlichtwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen verteufelt. Was ist so schlimm daran, wenn die Heizung funktioniert, die Fenster schließen und das Dach dicht ist. Dafür aber ein Balkon fehlt, das Bad nicht gefliest ist und die Heiz- und Elektroleitungen zum Teil auf dem Putz verlegt sind? All dies ist nicht menschenunwürdig sondern dann auch bezahlbar. Um- und Nachdenken hilft manchmal weiter, um vernünftige Lösungen für eine ausreichende Wohnraumversorgung aller Bevölkerungsschichten zu finden.

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.

Mietrechtsänderungen zum zweiten!

Referentenentwurf vorgelegt

Schon im Dezember des vergangenen wurden Pläne unseres Bundesjustizministers Heiko Maas bekannt, wie er die Daumenschrauben für uns private Vermieter weiter anzuziehen gedenkt. Nun hat sein Ministerium einen Referentenentwurf für die zweite große Novellierung des Mietrechts in dieser Legislaturperiode vorgelegt.

Wallstreet-online.de titelte wie folgt: "Mietspiegel-Manipulationsgesetz: Maas ist der schlimmste Ideologe in der Regierung."

Ideologe, nun ja. Aber dem noch ungeborenen Kind wurde schon der richtige Name gegeben. Durch die nun vorgesehene Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre in Mietspiegeln werden die Mieten in vielen Städten faktisch eingefroren. Dies trifft dann vor allem Ballungsräume, in denen derzeit ausreichender Wohnraum eine Mangelware ist.

Zu DDR-Zeiten nannte man das Planwirtschaft, mit der eigentlich sehr leicht vorhersehbaren Folge, dass die gerade wieder in Schwung gekommenen Investitionen in den dringend notwendigen Mietwohnungsbau wieder zurückgeschraubt werden. Ohne langfristige sichere Rahmenbedingungen geht es nun einmal nicht bei Investitionen in Immobilien, die schließlich 60 oder 80 Jahre den Anforderungen der Bewohner entsprechen müssen. Kommt das Gesetz, dann wird dieses in der Konsequenz zu niedrigeren Verkehrswerten führen, zumal Mietsteigerungen für viele Jahre vom Gesetzgeber auf „Null“ gesetzt werden. Die letzte noch halbwegs standfeste Säule für die private Altersversorgung bricht damit auch weg.

Doch das ist noch nicht alles. Es klingt ja zunächst vernünftig, wenn bei zukünftigen Modernisierungsmietanpassungen der „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ gelten soll. Herr Maas meint damit, dass zukünftig nur noch das erlaubt ist, was ein Vermieter vernünftiger Weise an Kosten auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen, z. B. wenn er die vermietete Wohnung selbst nutzen würde. Klingt absurd und ist es auch. Genauso wie eine angedachte Kappungsgrenze, wonach die Miete infolge einer Modernisierung nur noch um höchstens 3 Euro/m² innerhalb von 8 Jahren erhöht werden darf.

Der allmächtige Staat bestimmt. Die Kräfte des Marktes, die bisher dafür Sorge getragen haben, dass in der Regel zeitnah ausreichend Wohnraum für alle Wohnungssuchenden zur Verfügung gestellt werden konnten, werden außer Kraft gesetzt. Will sich da jemand schon in Position für die Bundestagswahl im nächsten Jahr bringen?

Der Name des Kanzlerkandidaten bei der derzeit stark schwächelnden SPD steht derzeit ja wohl noch nicht endgültig fest. Bleibt zu hoffen, dass diesmal die CDU standhaft bleibt und aus wahltaktischen Gründen nicht wieder umkippt, wie bei der letzten von der SPD initiierten Mietrechtsnovelle.

Ihr Dipl. Ing. Andreas Schemmel
Vorsitzender Haus & Grund Bremen e.V.

Bremen die „Pfahlstadt“

Sinn und Unsinn von Pfählen am Straßenrand

Pfahlgründungen sind bei schlechten Untergrundverhältnissen notwendig und auch in Bremen keine Seltenheit. Doch diese Art von Pfählen ist im Straßenbild nicht sichtbar. Wenn man einmal mit offenen Augen durch unsere Straßen geht, stellt man aber fest, in vielen Stadtteilen sind Haupt- und Nebenstraßen geradezu „verpfahlt“.

Über Sinn und Unsinn von Pfählen am Straßenrand lässt sich sicherlich im Einzelfall trefflich streiten. An manchen Stellen machen sie durchaus Sinn, wenn es z. B. darum geht, dass Bäume vor parkenden Autos geschützt werden sollen. Auch als Begrenzung von Grundstückseinfahrten verhindern Pfähle oft das Zuparken.

Dem Materialwahl sind keine Grenzen gesetzt. Man findet Holz- neben Metallpfählen. Oft wird öffentlicher Grund auch mit „Privatpfählen“, Blumenkübeln oder sonstigen Barrieren eingeengt. In Nebenstraßen ohne getrennte Gehwege kommt es dann häufig zu spannenden Kämpfen zwischen Fußgängern, Radfahrern, PKW s sowie Müll- und Baufahrzeugen. Das alles muss nicht sein, wenn man die „Verpfahlungswut“ eindämmt und mit Augenmaß entscheidet.

Erst denken, dann handeln.

Übrigens haben die Standardholzpfähle nur eine sehr begrenzte Nutzungsdauer. Sie verrotten sehr schnell und werden dann auch leicht umgefahren. Erstaunlich ist dann nur, in welcher Geschwindigkeit die von der Stadt beauftragten Unternehmen einen Austausch vornehmen. Der Materialpreis ist sicher überschaubar. An- und Abfuhr und das Einsetzen machen die Sache aber dann doch schon recht teuer. Das Überprüfungssystem funktioniert in diesem Fall jedenfalls wunderbar. Anders als bei gefährlichen Schlaglöchern, die die Verkehrssicherheit in der Tat gefährden. Hier passiert in der Regel nichts.

Mein Wunsch: Erst denken, dann handeln. Durch weniger Pfähle leidet die Verkehrssicherheit nicht. Vor allem kann das durch Reduzierung einzusparende Geld in Bremen für dringendere Maßnahmen eingesetzt werden. Ich denke da neben dem Unterhaltungszustand von Straßen, Fahrradwegen und öffentlichen Grünanlagen auch an den schlechten baulichen Zustand vieler Schulgebäude in unserem eigentlich doch schönen Bremen.

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.

Verschärfung des Mietrechts

Sollen private Vermieter für ihr soziales Verhalten büßen?

Gerade mal 3 Monate ist es her, dass Bundesjustizminister Maas die Katze aus dem Sack gelassen und seine zum Teil abstrusen Vorstellungen zu einer weiteren einseitigen Verschärfung des Mietrechts verkündet hat. Offensichtlich will er private Vermieter dafür büßen lassen, dass sie in laufenden Mietverhältnissen selten oder gar nicht die Miete erhöhen.

Der Plan des Ministers, u. a. den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mietspiegeln von vier auf zehn Jahre auszuweiten, kommt einem Einfrieren der Mieten gleich und wirkt sich auch auf das Mietniveau von Städten wie Bremen aus, die keinen Mietspiegel haben. In seinem Grundlinienpapier für weitere Mietrechtsreformen heißt es zu dem Thema Mietspiegelerstellung, dass zu wenige Daten über Mieten vorliegen, weil viele Mietverträge länger als vier Jahre bestehen und die vereinbarten Mieten in dieser Zeit häufig nicht angepasst werden.

Der Befund ist korrekt.

Die neueste repräsentative, von Haus & Grund in Auftrag gegebene Befragung privater Vermieter ergab sogar, dass knapp 30 Prozent die Miete ausschließlich bei einem Mieterwechsel erhöhen. Dieses soziale Verhalten privater Vermieter darf nicht zum Anlass genommen werden, die ortsübliche Vergleichsmiete zukünftig einzufrieren. Mietanpassungen müssen auch künftig zulässig und möglich sein, wenn das Wohnungsangebot steigt und die Qualität der Wohnungen mit der Zeit gehen soll.

Heiko Maas scheint es nicht mitbekommen zu haben, dass die Handwerkerlöhne und die Materialkosten in den letzten Jahren wesentlich stärker gestiegen sind als der Verbraucherpreisindex. Die Instandhaltung ist nun einmal aus den Mieteinnahmen zu finanzieren. Werden diese eingefroren, sind die Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage, notwendige Investitionen in die Bausubstanz zu finanzieren. Zielführend kann man das nicht nennen. Gebraucht werden langfristig verlässliche Rahmenbedingungen und keine Hauruck Entscheidungen, d. h. politisch motivierte Markteingriffe. Diese mögen zwar die eine oder andere Wählerstimme bringen, führen aber leider auch dazu, dass sich die Wohnraumknappheit in den größeren Städten weiter verschärft. Noch sind die Ideen unseres Justizministers noch nicht in Stein gemeißelt. Haus & Grund arbeitet daran, dass dies auch nicht geschieht.

Ihr Heinrich Schnaue

Vorsitzender Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.

Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht

Null Toleranz = mehr Streit!

Der Bundesgerichtshof hat im vergangenen November entschieden, dass in Mieterhöhungsverfahren zukünftig die tatsächliche Wohnungsgröße der allein zulässige Maßstab sein soll. Nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung konnten Mieter Mietminderungen nur dann durchsetzen, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner war als vertraglich vereinbart. Auch die Pläne des Bundesjustizministeriums für ein noch in diesem Jahr zu erwartendes Mietrechtsänderungsgesetz sehen vor, dass zukünftig bei Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein soll. Doch ist „null Toleranz“ in der Praxis auch realistisch?

Ich meine, ein Toleranzbereich bei der Angabe von Wohnflächen ist notwendig. Die in einem Haus & Grund Praxistest ermittelten Messdifferenzen sind zu groß. Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht. Wenn bei der Vermessung einer Wohnung durch drei Experten drei Ergebnisse mit bis zu 16 Prozent Abweichung herausgekommen sind, darf der Gesetzgeber davor nicht die Augen verschließen. Eine hinreichend große Toleranz ist für alle Vertragspartner – Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer – hilfreich, nein sogar unerlässlich. Nicht nur Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler sind bei Wohnflächenermittlungen häufig festzustellen. Zudem interpretierten die Messexperten die zugrundeliegenden Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung unterschiedlich. So haben einige Vermesser eine Terrasse gar nicht in die Wohnfläche einbezogen, andere einen Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte. Da hilft dann auch moderne Lasertechnik nicht weiter. Auch auf die Bauzeichnungen kann sich ein Vermieter bei einer zu starken Absenkung der Toleranzschwelle nicht unbedingt verlassen, da diese in der Regel Rohbaumaße wiedergeben und die tatsächliche Wohnfläche fast immer kleiner ist. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie vermessen lässt und dafür viel Geld ausgibt, muss er sich auf die Ergebnisse verlassen können. Da die Ergebnisse niemals einheitlich sein werden, muss es eine praxisgerechte Toleranzspanne nach oben und unten geben.

Ein Toleranzbereich von zumindest 5 % muss erhalten bleiben. Ein darunter liegender Wert würde nicht zu mehr Gerechtigkeit führen, sondern zu mehr gerichtlichen Auseinandersetzungen. Damit ist weder den Mietern noch den Vermietern gedient. Es ist schon etwas Wahres dran an der Aussage: „Wer viel misst, misst viel Mist“

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.

Rückblick und Ausblick

Liebe Mitglieder in Bremen, Bremerhaven und umzu,

Nur noch wenige Tage und schon wieder ist Weihnachten und der Jahreswechsel steht vor der Tür. Leider kann von einer fröhlichen Bescherung in diesem Jahr nicht gesprochen werden. Eher haben Bundes- und Landesregierung die Rute gezückt und wieder einmal die Rahmenbedingungen für das private Haus & Grund - Eigentum verschlechtert.

Eigentlich kommt die Rute ja nur zum Einsatz, wenn sich der Beschenkte im abgelaufenen Jahr nicht einwandfrei verhalten hat. Doch eines ist nun einmal eine unbestrittene Tatsache: Mehr als 80 % aller Wohnungen in unserem Land wurden privat finanziert. Ohne die vielen Haus & Grund Eigentümer wären die Wohnungsmärkte schon lange zusammen gebrochen.

Rückblick und Ausblick

Viel Schatten und wenig Licht für das private Haus & Grundeigentum

Wir werden also gebraucht, um eine angemessene Wohnraumversorgung für alle sicher zu stellen. Und was macht die Politik? Es wird weiter an der Steuerschraube gedreht. Durch die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) verteuert sich das Bauen weiter. Durch Kappungsgrenzenverordnungen und die nun auch für Bremen in Kraft getretene Mietpreisbremse wird so massiv in den Markt eingegriffen, dass die notwenigen Mietrenditen weiter sinken. Das hilft den Wohnungssuchenden nicht, weil so die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum endgültig zu einer Utopie wird. Das führt aber dazu, dass wir in Beratungsgesprächen immer häufiger hören müssen, dass unsere Mitglieder die Lust am Vermieten mehr und mehr verlieren.

Pünktlich zum 1. Advent hat sich dann auch noch unser Bundesjustizminister Heiko Maas mit einer besonderen Geschenkeankündigung für das neue Jahr zu Wort gemeldet. Sollte sein Eckpunktepapier (siehe Seite 14 dieses Magazins) tatsächlich Realität werden, dann wird aus unserem sozial einigermaßen ausgewogenen Mietrecht ein reines Mieterrecht. Setzten wir lieber auf die Vernunft in der Politik. Neue Wohnungen werden in Bremen und Bremerhaven dringend gebraucht. Spätestens im Winter 2016/2017 sollten keine Flüchtlinge mehr in Zelten oder Turnhallen untergebracht werden müssen.

Eins können wir Ihnen versprechen: Haus & Grund wird sich in Bremen, in Bremerhaven und in Berlin weiter mit aller Kraft dafür einsetzten, dass die Freude am Immobilieneigentum nicht durch eine unausgegorene Symbolpolitik endgültig zunichte gemacht wird. Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien trotz allem ein wunderbares Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in das neue Jahr. Bleiben Sie uns treu und vielleicht ist ja ein Gutschein für eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund noch eine gute Geschenkidee.

Ihr Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.

Heinrich Schnaue, Vorsitzender
Dr. Olaf Voßhans, stellv. Vorsitzender
Dipl. Ing. Andreas Schemmel, stellv. Vorsitzender

Energieausweis

Besser Lotto spielen

Wer ein Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) einen Energieausweis vorlegen. Dieser kann auf der Basis des errechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Haus & Grund hat zu Testzwecken für ein Mehrfamilienhaus Bedarfsausweise erstellen lassen. Von insgesamt zehn verschiedenen Energieberatern – alle aus der Expertenliste der halbstaatlichen Deutschen Energie Agentur (dena) – wurde der Energiebedarf eines Hauses errechnet.

Die Ergebnisse waren erschreckend. Denn die errechneten Energiekennwerte wichen stark voneinander ab: die Abweichung betrug mehr als 40 Prozent. Und die Klassifizierung ein und desselben Gebäudes reichte von „energetisch gut saniert“ bis zu „energetisch nicht wesentlich modernisiert“. Die unmittelbare Empfehlung daraus kann nur lauten, dass diese Ausweise keine Grundlage für eine Miet- oder Kaufentscheidung sein sollten.

Da außerdem der tatsächliche Verbrauch in dem untersuchten Gebäude wesentlich geringer war, lassen sich die durch die Ausweise geweckten Erwartungen bei Eigentümern und Mietern hinsichtlich der Energiekosteneinsparung nicht erfüllen. Modernisierungsmaßnahmen auf Basis dieser Ausweise führen für selbstnutzende Eigentümer und Mieter bestenfalls zu Enttäuschungen, für Vermieter schlimmstenfalls gar zu Streitigkeiten mit den Mietern.

Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass der in Bedarfsausweisen angegebene Energieeffizienzwert für Wohngebäude dem Zufall unterliegt. Je nachdem wie sorgfältig der beauftragte Ausweisersteller arbeitet, gestaltet sich der ermittelte Energieeffizienzwert. Ein guter Bedarfsausweis wird damit zum Glücksspiel – mit dem Unterschied, dass man beim Lotto auch gewinnen kann.

Kai H. Warnecke
Hauptgeschäftsführer Haus & Grund Deutschland