Haus & Grund Klartext

Im folgenden finden Sie die Haus & Grund Meinung zu "dies und das" aus den Bundes- und Länderparlamenten sowie aus den Bremer und Bremerhavener "Amtsstuben".

Sinn und Unsinn von energetischen Modernisierungen

Nur was tatsächlich verbraucht wird, kann auch eingespart werden

Mal ehrlich, können Sie die permanenten Diskussionen über Sinn und Unsinn von energetischen Modernisierungen im Sinne des Klimaschutzes noch hören? Richtig ist, wir brauchen intakte Immobilien mit einer möglichst guten Energiebilanz. Doch nicht jede energetische Modernisierungsmaßnahme ist auch wirtschaftlich.

Nun hat die Berliner Koalition einen Entwurf für ein sogenanntes Gebäudeenergiegesetz auf den Tisch gelegt. In diesem Gesetz sollen die bereits geltenden energetischen Anforderungen an Gebäude zusammengefasst werden. Wider besseren Wissens will die Bundesregierung weiterhin am Energiebedarfsausweis für Wohngebäude festhalten. Dabei ist nicht nur Haus & Grund, sondern den meisten Fachleuten seit langem bekannt, dass ein Energieausweis auf Basis des theoretischen Energiebedarfs eines Gebäudes irreführend und damit nutzlos für die Beurteilung der energetischen Gebäudequalität ist. Der errechnete Bedarf entspricht nur selten dem gemessenen Verbrauch. Es gibt keine vernünftigen Gründe, hieran weiter festzuhalten. Zur Erinnerung: Wer ein Gebäude oder ein Gebäudeteil verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss dafür einen Energieausweis ausstellen lassen.

Energieausweise werden als gesetzlicher Standard in der Regel auf Basis eines errechneten Energiebedarfs gefertigt. Der Energieausweis soll Eigentümer und Mieter darüber informieren, wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Nach den Ergebnissen eines von Haus & Grund durchgeführten Praxistests sind bei der Ermittlung des theoretischen Energiebedarfs Unterschiede von bis zu 50 Prozent möglich. Diese Differenzen sind auf komplexe Berechnungsalgorithmen, die unterschiedliche individuelle Einschätzung der energetischen Qualität eines Gebäudes bei der Bestandaufnahme durch den Energieberater, aber auch auf Fehler in der Berechnung der Gebäudenutzfläche zurückzuführen. Geplant ist nun die Einführung von neuen Effizienzklassen. Außerdem sollen Vor-Ort-Begehungen oder alternativ die Übersendung von Fotos Pflicht werden.

All diese Instrumente sind jedoch nach meinen Erfahrungen als Bausachverständiger nicht geeignet, die Qualität der Energieausweise, ihre Aussagekraft und ihre Anreizwirkung für Investitionen in energetische Modernisierungen zu verbessern. Wie auch unser Bundesverband plädiere ich dafür, für bestehende Wohngebäude den Verbrauchsausweis als Standardausweis zu etablieren und den freiwilligen, individuellen Sanierungsfahrplan zu fördern. Nur was tatsächlich verbraucht wird, kann durch energetische Modernisierungen eingespart werden. Mit dem jetzt vorgelegten Gesetzentwurf werden aus meiner Sicht die Chancen für ein vernünftiges Gebäudeenergiegesetz endgültig verpasst.

Ihr Dipl. Ing. Andreas Schemmel
Vorsitzender Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Mietanstieg in Bremen wirklich überproportional?

Die Wahrheit ist: Politik macht Wohnen teuer!

Überproportionale Steigerung der Bruttokaltmieten in Bremen, so titelte der Weser Kurier Anfang Januar. Diese seien zwischen 2010 und 2014 um 14 % gestiegen. Diese Aussage berücksichtigt jedoch nicht, dass selbst die Mieterorganisationen noch die Politik bestreiten, dass das Mietniveau in Bremen im Gegensatz zu anderen Großstädten noch sehr moderat ist. Wenn in Bremen in vier Jahren eine Miete von Euro 5,00/m² auf Euro 5,70/m² steigt, entspricht das zwar einer Steigerung von 14 %. In Hamburg dagegen liegt die durchschnittliche Bruttokaltmiete eher im Bereich von Euro 10,00/m². Eine Erhöhung um Euro 0,70/m² entspricht dann nur einer moderaten Steigerung von 7 %. Es kommt somit wie immer auf die richtige Darstellung an.

Das Leben in der Stadt hat nun einmal in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen. Das wirkt sich auch auf das Wohnungsangebot und das Mietniveau aus. Während die Mieten in allen Ballungsräumen aufgrund gestiegener Nachfrage in die Höhe gehen, sind Wohnungen in ländlichen Gebieten kaum mehr zu vermieten oder zu annehmbaren Preisen zu verkaufen. Des einen Leid ist wie so oft des anderen Freud. Eine repräsentative Befragung des Hamburger Forschungsinstitutes Analyse & Konzepte unter Mietern, in Groß- und Mittelstädten über 50.000 Einwohnern, kommt zu dem Ergebnis, dass 56 % der Befragten die Miethöhe als angemessen und nur 2 % als viel zu hoch einstufen. Die Berichterstattung in den Medien und die tatsächliche Wahrnehmung der angeblich gebeutelten Mieter klafft doch deutlich auseinander.

Auch eine repräsentative Umfrage von Haus & Grund Deutschland aus dem Jahre 2016 kommt zu einem abweichenden Ergebnis zur öffentlichen Wahrnehmung.

Nur in den ersten Jahren liegen die Neuvertragsmieten privater Vermieter oberhalb der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach in der Regel fünf Jahren Mietdauer rutschen die vereinbarten Mieten unterhalb dieses Wertes. Diese Abweichung zu Gunsten der Mieter nimmt mit der Dauer des Mietverhältnisses noch deutlich zu. Private Vermieter sind nun einmal an langfristigen, funktionierenden Mietverhältnissen interessiert und verzichten dafür in der Regel auf regelmäßige Mietanpassungen.

Die wahren Ursachen für steigende Mieten sind da schon eher in der Unvernunft der politisch Verantwortlichen aller Couleur zu suchen. Ständig neue Anforderungen in Sachen Klimaschutz, die Erhöhung von Abgaben und insbesondere der Grunderwerbsteuer verteuern das Wohnen langsam ins Unbezahlbare für Normalverdiener und Rentnerhaushalte. Allein die Entlastung der Kohleindustrie durch Gabriel und Hendricks im letzten November bedeutet durch die Veränderungen des Klimaschutzplanes 2050 für den Wohnungsbestand, dass eine Vielzahl älterer Immobilien für viel Geld auf einen energetischen Standard gebracht werden müssen, der sich wirtschaftlich in keiner Weise rechnet. Im September wird der Bundestag neu gewählt. Nun dürfen wir gespannt sein auf die Wahlprogramme der Parteien. Nur die Forderung nach bezahlbaren Mieten hilft nicht weiter. Die Politik muss sich verabschieden von überzogenen Baustandards und dem ständigen Drehen an der Abgaben- und Steuerschraube. Sonst wird es immer weniger Menschen geben, die in den Wohnungsbau und die Bestandspflege investieren.

Ihr Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund
Landesverband Bremen e.V.
Wunschzettel an unsere Volksvertreter

Rückblick

Liebe Mitglieder in Bremen, Bremerhaven und umzu, die ersten LKWs mit geschlagenen Weihnachtsbäumen sah man schon Mitte November auf unseren Straßen. Das zeigt uns, Weihnachten und der Jahreswechsel sind nicht mehr fern. Bleibt zu hoffen, dass die nicht gerade preiswerten Weihnachtsbäume das neue Jahr noch im vollen Nadelkleid erleben und nicht schon am zweiten Weihnachtstag geplündert werden müssen.

In den letzten Monaten war schon zu spüren, was uns im nächsten Jahr bevorsteht: Die Bundestagswahl. Nach Neujahr werden alle Parteien in den Wahlkampfmodus umschalten. Vernünftige Regierungsund Oppositionsarbeit ist dann wohl nicht mehr zu erwarten.

Vielleicht positiv für uns zu bewerten ist, dass sich die große Koalition in dieser Legislaturperiode nicht mehr auf eine weitere Verschärfung des Mietrechts einigen wird. Auch die Verschärfung der Mietpreisbremse wird wohl erst nach der Wahl wieder angefasst. Die dringend erforderliche Grundsteuerreform wurde zwar im Bundesrat beraten, wird aber wohl auch nicht mehr vor der Wahl durch die Mühlen des Bundestages laufen.

Vor wenigen Tagen wurde der Klimaschutzplan 2050 von Seiten unseres Wirtschaftsministers Gabriel, noch fast im Alleingang, zu Gunsten der Kohleindustrie verändert. Das, was diese Industrie nun weiter an Kohlenstoffdioxid in die Luft pusten darf, sollen nun die Immobilieneigentümer durch meist nicht wirtschaftlich vertretbare Aufrüstungen auffangen. Mehr Unfug geht kaum noch. Bleibt zu hoffen, dass noch wieder etwas Vernunft erwächst. Sonst werden sich Investitionen in den Wohnungsbau und die Bestandspflege nicht mehr rechnen. Auf der Strecke dürften dann die vielen Nachfrager mit kleineren und mittleren Einkommen sein, die sich die eigenen vier Wände oder eine adäquate Mietwohnung einfach nicht mehr leisten können. Doch es ist ja noch etwas Zeit für den Wunschzettel an unsere Volksvertreter. Vielleicht hilft es ja.

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen ein wunderbares Weihnachtsfest im Kreise Ihrer Lieben. Kommen Sie gut in das neue Jahr.

Ihr Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Dipl. Ing Andreas Schemmel,
Vorsitzender
Heinrich Schnaue,
stellv. Vorsitzender
Dr. Olaf Voßhans, stellv. Vorsitzender

PS: Übrigens, auch eine Haus & Grund Mitgliedschaft eignet sich sehr gut als Weihnachtsgeschenk!

Sinkendes Rentenniveau betrifft auch Vermieter

Altersarmut

Liebe Haus & Grund Mitglieder, auch wer als Durchschnittsverdiener 30 Jahre in die Rentenkassen eingezahlt hat, muss als Rentner/Rentnerin sparsam wirtschaften. Die Rente wird nicht wesentlich höher ausfallen als die derzeitige Durchschnittsrente in unserem Land. Diese liegt etwa bei Euro 1.000. Männer liegen etwas über diesen Satz, Frauen darunter.

Gut, wer während seiner „aktiven“ Phase Vorsorge getroffen hat und bis zum Eintritt in die Rente seine „eigenen vier Wände“ schuldenfrei hat. Doch auch diese müssen gepflegt und instandgehalten werden. Da kann schon eine neue Heizungsanlage, die mit Euro 7.000 – 9.000 zu Buche schlägt, zu einem Problem werden, wenn nicht zusätzlich noch ein Sparstrumpf gefüllt werden konnte.

Doch auch diejenigen, die auf ein oder zwei Mietwohnungen als private Altersversorgung gesetzt haben, sind vom Thema Altersarmut betroffen und können vielleicht nicht sorgenfrei in die Zukunft schauen. Bei weiter sinkendem Rentenniveau wird es auch für Mieter mit einer Durchschnittsrente zunehmend schwieriger, sich eine bescheidene Wohnung in vernünftiger Lage leisten zu können.

Für eine zeitgemäß ausgestattete 60 m² Wohnung muss heute in Bremen und Bremerhaven eine Bruttomiete – inkl. Betriebskosten - von Euro 550 bis 600 erzielt werden. Sonst können Sie als private Vermieter aus den Nettomieten gerade mal die immer teurer werdenden Instandhaltungskosten finanzieren. Tun Sie das nicht, dann sind Ihre Wohnungen sehr schnell nicht mehr marktfähig und verlieren an Wert. Der Ruf nach dem Staat, die Wohnkostenzuschüsse doch zu erhöhen, dürfte ohne Resonanz verhallen. Die chronisch leeren öffentlichen Kassen lassen das einfach nicht zu. Haus & Grund hat sich das Thema Altersarmut auf die Fahnen geschrieben. Wir gehen davon aus, noch rechtzeitig vor der Bundestagswahl im nächsten Jahr einen Forderungskatalog zu erarbeiten. Wir dürfen gespannt sein, welche Lösungsansätze den Weg in die Wahlprogramme der Parteien finden werden.

Ihr Dr. Olaf Vosshans
Vorsitzender Haus & Grund Bremerhaven e.V.
Einführung einer Berufszulassungsregelung

Bundeskabinett verabschiedet Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Am 31. August hat das Bundeskabinett endlich den seit Jahrzehnten überfälligen Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum verabschiedet. Ein Zurück wird es hoffentlich nicht mehr geben.

Feld-, Wald- und Wiesenmakler und Verwalter ohne jegliche fachliche Qualifikation für die von Ihnen angebotenen Dienstleistungen, wird es in absehbarer Zukunft nicht mehr geben. Das ist gut so. Die gesetzlichen Regelungen schützen nicht nur die Verbraucher. Sie werden auch der Berufsgruppe der Immobiliendienstleister helfen, verlorengegangenes Vertrauen in ihre Leistungen und die Angemessenheit der verlangten Vergütungen wieder herzustellen.

Leider wurden gegenüber dem ursprünglichen Referentenentwurf noch einige Verschlimmbesserungen in den nun verabschiedeten Gesetzentwurf eingebracht. Neben sprachlichen Änderungen soll auch der Zeitraum für die Nachweiserbringung von bereits am Markt tätigen Immobilienmaklern und Wohnungseigentumsverwaltern von den im Referentenentwurf bisher vorgesehenen sieben Monaten auf 13 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgeweitet werden. Zudem sollen Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter zukünftig sicherstellen, dass ihre Mitarbeiter entsprechend qualifiziert sind. Die bisher ebenfalls geforderte Gewährleistung der Zuverlässigkeit der Mitarbeiter ist hingegen entfallen. Außerdem ist bedauerlicherweise die bisher vorgesehene Berufshaftpflichtversicherung aus dem Gesetzesentwurf gestrichen worden.

Bleibt zu hoffen, dass das Gesetz nun möglichst zum 1. Januar 2017 in Kraft treten kann und dass der erforderliche Sachkundenachweis auch seinen Namen verdient.

Ihr Dipl. Ing. Andreas Schemmel
Vorsitzender Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
Bevölkerung in Bremen und Bremerhaven

Hohes Bevölkerungswachstum im Land Bremen - Echt oder unecht?

Die Zahlen des Statistischen Landesamtes klingen zunächst beeindruckend. Die Bevölkerung in Bremen und Bremerhaven wuchs im letzten Jahr um beeindruckende 9.601 Personen. Ein vergleichbares Plus gab es zuletzt im Wendejahr 1989. Doch was lässt sich aus diesen beeindruckenden Zahlen ableiten? Handelt es sich um einen langfristigen Trend? Werden die vielen Neubürgerinnen und Neubürger in Bremen bleiben oder mittelfristig ihr Glück in anderen Städten suchen, die z.B. in Punkto Arbeitsplätze mehr zu bieten haben?

Ein genauerer Blick auf das umfangreiche statistische Zahlenwerk empfiehlt sich. Dabei wird deutlich, dass der Wanderaustausch innerhalb Deutschlands weiterhin negativ ist. Rund 3.100 Menschen verloren Bremen und Bremerhaven im Saldo an die anderen Bundesländer. Noch gravierender stellt sich der Bevölkerungsverlust gegenüber unserem unmittelbaren Nachbarn Niedersachsen dar. 8.465 Bremer und Bremerhavener zogen in „das Umland“ und damit auch ihre Einkommensteuerzahlungen. Unser Bundesland konnte dagegen nur 5.825 „Nachbarn“ davon überzeugen, welche Qualitäten hier zu finden sind. Gründe liegen nicht zuletzt bei den Immobilienpreisen, dem Baulandangebot, der Lebensqualität und – oft in Gesprächen mit unseren Mitgliedern zu hören – in der als negativ bewerteten Bildungspolitik in unseren beiden Städten.

Woher kommt nun der so große Bevölkerungszuwachs? Dafür ist allein die hohe Anzahl von Schutzsuchenden ausschlaggebend. Allein aus dem kriegsgebeutelten Syrien sind 2015 3.706 Menschen zu uns gekommen. Für die meisten Asylbewerber ist glücklicherweise zwischenzeitlich die Zeit der Notunterkünfte in Zelten und Turnhallen vorbei. Hier hat Bremen in einem Kraftakt einiges auf die Beine stellen können. Doch ist diese Bevölkerungsentwicklung nachhaltig? Können daraus wirklich belastbare Prognosen, z. B. für den Bedarf an Wohnungsneubedarf, Schulen und Kindergärten abgeleitet werden? Ich meine nein. Die meisten dieser Menschen haben ihre Heimat nicht freiwillig verlassen. Sie werden gerne in ihre Heimatländer zurückgehen, sobald sich die Lage dort wieder entschärft hat. Das ist ihnen von Herzen zu wünschen.

Ihr Bernd Richter,
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.