Haushaltsnahe Beschäftigungs-/ Dienstleistungs-verhältnisse und Handwerkerleistungen

Mit Schreiben vom 3. November 2006 (Gesch.Z.: IV C 4 – S 2296b – 60/06) hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine Regelung zur Anwendung des § 35a EStG getroffen. Darin ist u. a. die Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigungen i. S. d. § 35a EStG für Wohnungseigentümer und Mieter geregelt. Die Klarstellung des BMF bedeutet einen ganz erheblichen Verwaltungsmehraufwand sowohl für Hausverwalter im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern als auch für Vermieter im Verhältnis zu ihren Mietern.

Das BMF vertritt jetzt die Auffassung, dass der Steuerabzug nach § 35a EStG nicht nur für Auf-wendungen in Anspruch genommen werden kann, für die der Steuerpflichtige die Aufträge selbst vergeben hat, sondern auch für diejenigen Aufwendungen, für die ein anderer (Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaft) die Aufträge erteilt hat, an denen der Steuerpflichtige aber im Wege der Kostenumlage beteiligt ist.

Das betrifft also nicht nur Handwerkerleistungen für Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern auch Leistungen, die regelmäßig zu Betriebskosten führen, die dann auf die Mieter umgelegt werden.

Systematisch ist zu trennen zwischen so genannten haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG und Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG. In beiden Fällen dürfen Steuerabzüge jeweils in Höhe von 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, maximal 600 Euro von der persönlichen Steuerschuld vorgenommen werden. Die beiden Steuerabzüge sind nebeneinander möglich.

1. Haushaltsnahes Beschäftigungs- bzw. Dienstleitungsverhältnis i. S. d. § 35a EStG

Da die Begriffe „haushaltsnahe Beschäftigungs- und Dienstleistungsverhältnisse“ gesetzlich nicht definiert sind, wurden diese vom BMF im Anwendungsschreiben ausgelegt. Erforderlich ist danach eine Tätigkeit, die einen engen Bezug zum Haushalt hat, wozu auch die Reinigung des Objektes sowie die Gartenpflege zählen sollen. In Anspruch genommen werden kann die Steu-erermäßigung nach § 35a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dann, wenn es sich bei dem haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnis um eine geringfügige Beschäftigung i. S. d. § 8a SGB IV oder ein sozial-versicherungspflichtiges Beschäftigungsverhältnis handelt.

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen i. S. d. § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG gehören nur Tätigkei-ten, die keine handwerkliche Leistung i. S. d. § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG sind, typischerweise durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden und für die eine Dienstleistungsagentur oder ein selbstständiger Dienstleister in Anspruch genommen wird. Aufwendungen in diesem Sinne sind nur die in der Vergütung enthaltenen Arbeits- und Fahrtkosten. Materialaufwand bleibt hingegen unberücksichtigt.

Von den Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV dürften daher folgende Kosten unter den Begriff der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen i. S. d. § 35a EStG fallen:

• Kosten der Straßenreinigung i. S. d. § 2 Nr. 8 BetrKV,
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung i. S. d. § 2 Nr. 9 BetrKV,
• Kosten der Gartenpflege i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV,
  Telegramm 64/2006 3. Einkommensteuer/Körperschaftsteuer Seite 2 VII. Steuern 30.11.2006
• Kosten eines Hauswartes i. S. d. § 2 Nr. 14 BetrKV.

2. Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen i. S. d. § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG

Nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG können alle handwerklichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, steuerlich berücksichtigt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden. Wartungskosten gelten als Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen. Dies bedeutet wiederum, dass auch Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV unter den Begriff Handwerkerleistung i. S. d. § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG fallen können:

• Kosten der Wasserversorgung i. S. d. § 2 Nr. 2 BetrKV (Beispiel: Wartung hauseigener Was-serversorgungsanlagen), 
• Kosten der Entwässerung i. S. d. § 2 Nr. 3 BetrKV (Wartung einer privaten Abwasserent-sorgungsanlage oder einer privaten Entwässerungspumpe)
• Kosten der Heizungsversorgung i. S. d. § 2 Nr. 4 BetrKV, soweit diese umfassen:

1. die Kosten für Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, Betriebsbe-reitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie Einstellungskosten,
2. die Kosten der Reinigung der Heizungsanlage und des Betriebsraumes, vorgeschriebe-ne Messungen gemäß dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), Eichkosten und Verbrauchserfassungs-, Berechnungs- und Umlagekosten;

• - Kosten der Warmwasserversorgung i. S. d. § 2 Nr. 5 BetrKV,
• - Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen i. S. d. § 2 Nr. 6 BetrKV,
• - Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges i. S. d. § 2 Nr. 7 BetrKV, soweit diese umfassen:

1. die Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung des Aufzuges
2. die Kosten der Pflege, der Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen so-wie der Einstellung der Anlage;

• Kosten der Schornsteinreinigung i. S. d. § 2 Nr. 12 BetrKV;
• Kosten des Betriebs der Einrichtung der Wäschepflege i. S. d. § 2 Nr. 16 BetrKV, diese umfassen die Kosten der Überwachung und Pflege der Maschinen sowie Kosten für Betriebsbereitschaftsprüfungen, Betriebssicherheitsprüfungen und Einstellungen.
• Soweit vertraglich vereinbart und ausgeführt gehören dazu auch sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV, wie beispielsweise die Kosten für die Wartung von Feuerlöschgeräten, die Reinigung von Dachrinnen, die Prüfung von Elektroanlagen, die Spülung von Fußbodenheizungen oder die Wartung von Notstromaggregaten.

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass für den Steuerabzug nach § 35a Abs.2 Satz 2EStG Aufwendungen für geringfügige Beschäftigungsverhältnisse (so genannte Minijobs, § 8 SGB-IV) unberücksichtigt bleiben müssen. Auch bleiben – wie bei § 35a Abs.2 Satz 1 EStG – Materialkosten unberücksichtigt.

3. Weitere Voraussetzungen zur Inanspruchnahme
der Steuerbegünstigung

Wer den Steuerabzug in Anspruch nehmen will, muss dem Finanzamt die Höhe der steuerbe-günstigten Aufwendungen (Lohn- und Fahrtkostenanteil!) nachweisen. Für die Aufwendungen muss eine Rechnung vorliegen. Der Rechnungsbetrag muss durch Überweisung beglichen wor-den sein. Barzahlungen werden nicht anerkannt.

4. Hinweise für die Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften

Aufgrund des BMF-Schreibens kommt die Steuerermäßigung auch für Leistungen i. S. d. § 35a EStG in Betracht, wenn diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt wurden, d. h. für das Gemeinschaftseigentum. Das Schreiben des BMF nennt folgende Voraussetzungen für eine entsprechende steuerliche Anerkennung:

a. In der Jahresabrechnung muss die Höhe der begünstigen Aufwendungen (Lohn- und Fahrtkostenanteil an Vergütungen für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerker-leistungen) ausgewiesen sein.

b. Der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers muss anhand seines Beteiligungsverhält-nisses individuell errechnet worden sein.

Dieser Nachweis kann auch durch eine Bescheinigung des Verwalters geführt werden, aus der die vorgenannten Angaben ersichtlich sind und in der der Verwalter zudem erklärt, dass die Zah-lung bargeldlos erfolgt ist. Die weitere Vorlage einer Rechnungskopie und eines Kontoauszuges als Nachweis für die bargeldlose Zahlung ist dann nicht mehr erforderlich. Der Verwalter kann diese Angaben aber nur machen, wenn er für die steuerbegünstigten Aufwendungen Rechnun-gen der jeweiligen Dienstleister oder Handwerker erhalten hat, aus denen die Aufteilung in Lohn-/Fahrtkosten einerseits und Materialaufwand andererseits ersichtlich ist. Keinesfalls darf der Verwalter diese Aufteilung selbst vornehmen. Dementsprechend muss eine Jahresbe-scheinigung des Verwalters gefertigt werden, die folgende Angaben enthält:

• Name des Verwalters
• Name des Objektes
• Name des jeweiligen Eigentümers
• Zeitraum, für den die Jahresbescheinigung ausgestellt worden ist
• Aufwendungen für geringfügige Beschäftigung, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen durch Selbständige (hier der Anteil der Arbeits- und Fahrtkosten) sowie für Handwerkerleistungen (ebenfalls der Anteil der Arbeits- und Fahrt-kosten) sind getrennt aufzulisten. Dabei sind sowohl der Jahresgesamtbetrag für das gesamte Haus sowie der Anteil für die jeweilige Wohnung des Eigentümers und der Schlüssel (Eigentumsanteil) anzugeben.
• Hinweis, dass es sich dabei lediglich um die unbar bezahlten Leistungen handelt.
• Aus Haftungsgründen sollte der Hinweis darauf erfolgen, dass diese Bescheinigung allein zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt wurde.

5. Hinweise für Vermieter

Soweit der Vermieter Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, die von einem Verwalter verwal-tet wird, kann dieser eine Bescheinigung auf der Basis der vom Hausverwalter zur Verfügung

gestellten Bescheinigung erstellen, wobei natürlich die zwar steuerbegünstigten, aber nicht um-legbaren Kosten herauszurechnen sind.

Zinshausvermieter können die steuerbegünstigten Aufwendungen durch die Betriebskostenab-rechnung oder durch eine gesonderte Bescheinigung nachweisen. Für die notwendigen Angaben gelten dieselben Grundsätze, wie für die Wohnungseigentumsabrechnung oder die Bescheinigung des WEG-Verwalters. Auch der Vermieter darf die Angaben nur auf der Basis von entsprechenden Rechnungen machen. Diese Rechnungen müssen vom Mieter aber nicht beim Finanzamt vorgelegt werden.

Eine solche Bescheinigung des Vermieters muss folgende Angaben umfassen:

• Name des Vermieters
• Anschrift des vermieteten Objektes
• Bezeichnung des Mieters
• Zeitraum, für den diese Jahresbescheinigung gelten soll
• Auflistung der geringfügigen Beschäftigungen, der sozialversicherungspflichtigen Beschäf-tigungsverhältnisse, der Dienstleistungen durch Selbständige (nur Anteil der Arbeits- und Fahrtkosten) sowie der Handwerkerleistungen (nur Anteil der Arbeits- und Fahrtkosten).
• Anteil für die betreffende Wohnung des Mieters am Gesamtobjekt und der Umlageschlüssel.

6. Vertragliche Pflichten/Haftungsfragen

Eine gesetzliche (oder auch steuergesetzliche) Pflicht zur Erstellung entsprechender Jahresbe-scheinigungen ist weder für Hausverwalter noch für Vermieter normiert. Eine Pflicht – und ein damit korrespondierender Anspruch – des Eigentümers gegenüber dem Hausverwalter bzw. des Mieters gegenüber dem Vermieter kann sich daher allenfalls aus dem Hausverwaltungs- bzw. Mietvertrag ergeben. Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte von einer entsprechenden Neben-pflicht aus dem Verwaltungs- oder aus dem Mietvertrag ausgehen werden. Nicht überraschend wird sein, wenn der Mieterbund eine entsprechende Pflicht bejaht. Es gibt bereits jetzt Hinweise darauf, dass die Mietervereine die Einhaltung dieser vermeintlichen Pflicht einfordern.

Problematisch wird sicher werden, dass gerade Mieter und selbstnutzende Wohnungseigentü-mer die Bescheinigung jeweils zum 31. Mai des Folgejahres für die Steuererklärung benötigen, Vermieter wesentlich länger Zeit für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung haben und die WEG-Verwalter oftmals auch zum 31. Mai noch nicht abgerechnet haben.

Mangels Pflicht zur Erstellung einer entsprechenden Bescheinigung gibt es auch keine gesetzli-che Grundlage für eine Haftung für die Richtigkeit der Bescheinigung. Gleiches gilt auch im Hin-blick auf die Frage, ob die Bescheinigung vollständig ist. Sollte hier eine vertragliche Neben-pflicht bejaht werden, dürften sich entsprechende Haftungstatbestände nach den Allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches ergeben.

Haus & Grund wird gegen dieses neue BMF-Schreiben politisch vorgehen. Dies gilt vor allem in-soweit, als dass Mieter zu Unrecht von der Regelung profitieren. Vermieter sind zur Erbringung der entsprechenden Leistungen vertraglich verpflichtet, so dass keine Anhaltspunkte dafür vor-liegen, dass die Mieter davon profitieren sollten.

RA TORSTEN FLOMM

RA DR. KAI H. WARNECKE