Grundstücksmarktbericht Bremerhaven 2008

Chancen für Käufer

von Ulrich Gellhaus, Vorsitzender des Gutachterausschusses Bremerhaven

Ende Februar hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bremerhaven wieder den Grundstücksmarktbericht für 2007 erstellt. Gleichzeitig wurden vom Gutachterausschuss die neuen Bodenrichtwerte beschlossen. Die Zahlen beruhen auf der Auswertung aller notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge, die dem Gutachterausschuss aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen in Abschrift übersandt werden.

Fazit: die Immobilienpreise in Bremerhaven sinken, die Anzahl der Kaufverträge hat jedoch ein stabiles Niveau.

1. Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 2007

Im Vergleich zu den letzten 10 Jahren zeigt sich der Grundstücksmarkt 2007 bezogen auf die Menge der Kaufverträge trotz rückläufiger Bevölkerungsentwicklung und demografischem Wandel in einer stabilen Verfassung. Wurden 2006 noch 1.097 Verträge in der Kaufpreissammlung registriert, waren es im vergangenen Jahr 1.160. Im bebauten Bereich konnte dabei der individuelle Wohnungsbau, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen teilweise deutlich zulegen. Die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Grundstücke blieb mit 80 Verträgen in etwa gleich. Mit 47% Anteil bestimmen Eigentumswohnungen das Marktgeschehen in Bremerhaven besonders.

1.1 Unbebaute Grundstücke

Der Umsatz bei den Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau ist von 85 in 2005 und 60 in 2006 auf 55 Kauffälle in 2007 weiter zurückgegangen. Er liegt damit auf dem niedrigsten Stand seit 1997. Allerdings wurde deutlich mehr Fläche umgesetzt. 5,8 ha mit einem Wert von 3,9 Mio Euro wechselten den Eigentümer. Dabei bietet Bremerhaven für jeden Geschmack entsprechende Bauplätze.

Sehr positiv hingegen ist die hohe Anzahl der Kaufverträge im gewerblichen Bereich zu werten. Hier konnten 22 Verträge mit einem Volumen von 7,8 Mio Euro und 31,5 ha Fläche umgesetzt werden: Ein Indikator für eine positive konjunkturelle Entwicklung. Windkraft und Logistik sind der Motor in diesem Bereich. Bleibt zu hoffen, dass sich diese Entwicklung auch im individuellen Wohnungsbau bald niederschlägt.

1.2 Bebaute Grundstücke

Bei den bebauten Grundstücken dominieren traditionell die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Hier waren im vergangenem Jahr deutliche Steigerungen zu verzeichnen: 227 entsprechende Kauffälle konnten ausgewertet werden, nach 157 in 2006. Damit konnte an die Umsatzzahlen von vor 3 bis 4 Jahren angeschlossen werden. Allerdings präsentierte sich der Markt sehr käuferorientiert. Lange Angebotszeiten und Preisabschläge sind nach wie vor an der Tagesordnung. Kaufverträge im Marktsegment der Einfamilienhäuser mit Kaufpreisen über 150.000 Euro sind selten geworden.

Im Gegensatz dazu hat sich die Anzahl bei den Mehrfamilienhäuser von 32 Kauffällen in 2005, 68 Fälle in 2006 und 119 in 2007 weiter steil nach oben entwickelt. Weiterhin scheint der Markt in Bremerhaven insbesondere für auswärtige Investoren interessant zu sein. Die erzielten Preise lagen dabei über dem Schnitt des Vorjahres.

1.3 Eigentumswohnungen

Ähnlich wie bei den Mehrfamilienhäusern sind auch bei den Eigentumswohnungen die Umsatzzahlen wieder gestiegen. Nach 383 Kauffällen in 2005 und 437 in 2006 wurden im letzen Jahr 549 Objekte am Markt umgesetzt. Der gesamte Geldumsatz in diesem Segment spiegelt jedoch ein ausgesprochen niedriges Niveau wider: Nach 26,7 Mio Euro in 2006 wurden in 2007 nur 23,7 Mio Euro umgesetzt. Allerdings war 2006 geprägt von zahlreichen Verkäufen hochwertiger Eigentumswohnungen mit Weserblick. Erst 2008 werden entsprechende Neubauwohnungen wieder am Markt verfügbar sein. Insgesamt polarisiert sich das Geschehen in eine Vielzahl geringpreisiger Wohnungen und weniger exklusiver Wohnungen in Top- Lagen zu Top-Preisen.

2. Das Preisniveau 2007

Neben den reinen Umsatzzahlen als einem guten Indikator für die Entwicklung des Immobilienmarktes sind für den Immobilenbesitzer oder -interessenten natürlich die tatsächlichen Preise von Bedeutung. Hierzu hat die Geschäftsstelle des Gutachtausschusses umfangreiche Analysen in den entsprechenden Teilmärkten durchgeführt.

2.1 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau

Seit einigen Jahren wurden Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser überwiegend von privaten Erschließungsträgern (z.B. Wohnungsbauunternehmen, Geldinstitute) sowie der Stadt vermarktet. Dabei zeigte sich über die Jahre ein relativ stabiles Preisniveau zwischen 80 und 90 Euro/m² Grundstücksfläche. In der Zwischenzeit bestimmen zunehmend auch die Verkäufe von privat an privat den Markt. Allerdings ist ein fallendes Niveau bei den Baugrundstücken zu erkennen. Der mittlere Kaufpreis betrug in 2006 rd. 89 Euro/m². In 2007 wurden 83 Euro/m² ermittelt. Der erstmals für Bremerhaven abgeleitete Bodenpreisindex sank um über 6% von 114,1 auf 106,4 (Jahr 2000 = 100,78 Euro/m²). Detaillierte Angaben zu Bodenpreisen können der aktuellen Bodenrichtwertkarte 2008 entnommen werden, die für das gesamte Stadtgebiet in zonaler Abgrenzung die Preise für Bauland ausweist. Eine Untersuchung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zeigt, dass in Bremerhaven der Bodenpreis bei Flächen zwischen 250 m² bis 800 m² relativ unabhängig von der Größe des Grundstücks ist.

2.2 Kaufpreis für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Die rückläufigen Tendenzen in diesem Marktsegment der vergangenen Jahre setzten sich auch 2007 fort. Wurden bei den Einfamilienhäusern im Jahr 2005 noch 541 Euro/m² Wohnfläche (ohne Bodenwert) ermittelt, waren es in 2006 515 Euro/m² und in 2007 nur noch 500 Euro/m². In den letzten 8 Jahren ergibt sich ein Preisrückgang von 35 %. Auch mussten die Gutachter feststellen, dass für hochwertige Häuser (Kaufpreis über 150.000 Euro) z.Z. nur eine sehr geringe Nachfrage besteht.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften verzeichneten ebenfalls einen Preisrückgang. Der mittlere Kaufpreis pro Wohnfläche ohne Bodenwertanteil fiel von 753 Euro/m² auf 663 Euro/m². Im 8-Jahres-Vergleich ergibt sich auch hier ein Rückgang um rd. 30 %.

2.3 Eigentumswohnungen

Im Markt der Eigentumswohnungen hat sich nach einer stabilen Phase 2005/2006 ebenfalls eine rückläufige Preistendenz gezeigt. Der mittlere Kaufpreise pro m² Wohnfläche lag 2006 bei 890 Euro/m². Im Jahr 2007 wurden lediglich im Mittel noch 658 Euro/m² erzielt. Wie oben erwähnt ist eine Polarisierung des Marktes festzustellen. Einer Vielzahl von einfachen Wohnungen, insbesondere älterer Baujahrsgruppen, steht dabei eine geringe Anzahl hochwertiger und entsprechend teurer Wohnungen gegenüber.

Ein Marktdifferenzierung nach einheimischen und auswärtigen Erwerbern konnte wie noch 2006 nicht nachgewiesen werden. Beide Marktteilnehmer kauften zu gleichen Preisen.

2.4 Mietwohnhäuser

Der Markt der Mehrfamilienhäuser wurde 2007 im Wesentlichen durch institutionelle auswärtige Anleger geprägt. Hier hat sich der Trend des Jahres 2006 zu steigenden Durchschnittspreisen bzw. Ertragsfaktoren (Kaufpreis/Jahresrohertrag) weiter fortgesetzt. Insbesondere in der Baujahrsgruppe 1949 bis 1960 wurden Ertragsfaktoren von deutlich über 11 ermittelt. In wie weit eine Nachhaltigkeit gegeben ist, bleibt abzuwarten, da auch weiterhin Bremerhaven mit einem erheblichen Leestand von über 5.000 Wohnungen zu kämpfen hat .

3. Ausblick

Wie im Untertitel erwähnt, ist das Niveau 2007 weiter gesunken. Allerdings sorgen der deutlich gestiegene Umsatz bei den gewerblichen Bauflächen für einen Hoffungsschimmer. Auch bescheren exklusive Lagen immer wieder Highlights. Interessant wird der Markt durch die Wiederverwertung abgerissener Geschosswohnungsbauten. Hier ergeben sich in infrastrukturell gut erschlossenen Lagen neue städtebauliche Perspektiven. Beispiel hierfür ist im Bereich Grünhöfe die Hilde-Adolf-Straße. Mittelfristig wird auch der Abriss weiterer Geschosswohnungen positive Impulse auf dem Immobilienmarkt erzeugen (z.B. Leherheide). Der Aufbau der Havenwelt am Alten/Neuen Hafen wirft seine Schatten mit der Eröffnung des Atlantic-Sail-City-Hotels voraus. Die neu gewonnene Attraktivität der Wasserseite von Bremerhaven ist deutlich zu spüren. Windkraft und Logistik schaffen Arbeitsplätze und erzeugen erste spürbare Impulse für die Stadt.

Den vollständigen Grundstücksmarktbericht zum Preis von 20 Euro, die Bodenrichtwertkarte (50 Euro) und weitere zur Wertermittlung relevante Daten (z.B. Mietspiegel) sowie Informationen zu Verkehrswertgutachten erhalten sie bei der

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstücke in Bremerhaven

beim Vermessungs- und Katasteramt

Postfach 21 03 60, 27524 Bremerhaven

Fährstraße 20, 27568 Bremerhaven

Tel: 0471/590-3334, Fax: 0471/590-2078

E-Mail: gutachterausschuss@magistrat.bremerhaven.de

oder unter www.gutachterausschuss.bremerhaven.de