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Energetische Gebäudesanierung

Energiesparen durch Altbausanierung - so geht es!

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„Taten statt Warten“ startet am 17.09. in Bremen-Schwachhausen, Horn-Lehe, Oberneuland und Borgfeld

Man nehme 15.000 Bremer Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, lasse einen Gebäudeenergieberater seinen fachmännischen Blick auf sie werfen und führe anschließend notwendige Modernisierungsmaßnahmen aus – geschafft wäre ein großer Schritt für den Klimaschutz. Das Potential dafür schlummert in Bremen-Schwachhausen, Horn-Lehe, Oberneuland und Borgfeld. Daher geht die Stadtteilkampagne „Taten statt Warten“ der Altbauinitiative BREMER MODERNISIEREN in diesen Quartieren am 17.09.2012 in die fünfte Runde. Zwei Monate lang erfahren Hauseigentümer vor Ort, welche Maßnahmen bei einer Hausmodernisierung möglich sind, was bei der Ausführung zu beachten ist und welche Förderungen in Anspruch genommen werden können. Kern der Kampagne sind 200 geförderte Gebäudeenergie-Checks.

Rund 85.000 Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es in Bremen, circa 17.000 davon stehen den vorgenannten Stadtteilen. Etliche dieser Häuser sind noch nie saniert worden. Hohe Energieverbräuche und Nebenkosten sowie ein nicht optimaler Wohnkomfort und hohe Schadstoffemissionen sind die Folge. Viele Hauseigentümer würden das gern ändern, sind sich allerdings unsicher, wie sie eine Sanierung bestmöglich in Angriff nehmen können „Hinzu kommt in den genannten Stadtteilen die Situation, dass wir es häufig mit Altbremer Häusern zu tun haben, deren detailreichen Fassaden und Charme Hauseigentümer natürlich bewahren möchten“, berichtet Ulrich Pollkläsener von der gemeinnützigen Klimaschutzagentur energiekonsens, die „Taten statt Warten“ organisiert und koordiniert. „Deshalb werden wir bei der Kampagne das Augenmerk darauf lenken, dass eine energiesparende Modernisierung der Haustechnik, der Fenster- und Türen sowie der Dämmung auch Lösungen für die besondere Beschaffenheit von erhaltenswerten Fassaden beinhaltet.“

Dies geschieht bei verschiedenen Veranstaltungen im Kampagnenzeitraum, aber auch bei den Gebäudeenergie-Checks. Dahinter verbirgt sich eine rund einstündige Erstberatung durch einen neutralen Gebäudeenergieberater. Sie findet direkt vor Ort im jeweiligen Haus, das begutachtet werden soll, statt. Hausbesitzer erfahren, an welchen Stellen ihres Zuhauses unnötig Energie verschwendet wird und welche Schritte helfen können. „Mit den richtigen Maßnahmen könnten Wärmeverluste um bis zu 80 Prozent verringert werden“, weiß Pollkläsener. „Darüber hinaus steigern sie den Wohnkomfort und sichern den Werterhalt der Immobilie.“

Der Gebäudeenergie-Check kostet 50 Euro – davon zahlt energiekonsens die Hälfte, die anderen 25 Euro zahlt der Hausbesitzer direkt an den Energieberater. Einen Termin für eine Gebäudeenergieberatung können Interessierte telefonisch unter 0421-83588822 oder online auf www.bremer-modernisieren.de vereinbaren.

Infomationsveranstaltung zur energetischen Gebäudesanierung

Wie viele Heizkosten kann ich sparen? Lohnt sich eine Sanierung für mich? Welche Förderung kann ich beantragen?

Bei der Informationsveranstaltung zur Energetischen Gebäudesanierung der CDU Bürgerschaftsfraktion, konnten die Zuschauer alle Fragen rund um das Thema der sinnvollen und umweltbewussten Modernisierung ihres Eigenheims stellen.
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Rechnen sich energetische Modernisierungsmaßnahmen im Mietwohnungsbestand wirklich?

Wir können es alle schon lange nicht mehr hören. Täglich sind die Medien voll von Berichten überden Klimawandel, die Energiewende unserer Bundesregierung und die daraus zwangsläufig resultierendendrastisch steigenden Kosten für Warmwasser und Heizung in den nächsten Jahren.

Die Bundesregierung gegen die Landesregierungen und umgekehrt. EU-Richtlinien, die in nationales Recht umgesetzt werden müssen. Die Gründlichkeit der Deutschen, die gerne noch mehr verordnen als vom EU-Parlament verlangt. Kaum ist eine Energieeinspar-Verordnung in Kraft, so wird schon über neue verschärftere Regelungen nachgedacht. Derzeit werden noch Baugenehmigungen auf Basis der Energieeinspar- Verordnung 2009 (EnEV 2009) erstellt und so wird auch gebaut! Doch in wenigen Monaten gibt es bereits die EnEV 2012. Wer gestern seinen Bauantrag gestellt hat, baut heute schon nach einem überholten Standard. Wo soll diese Entwicklung hinführen?

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund wird nicht müde „Vorsorgeberatung“ für die Mitglieder zu betreiben. Hierzu gehören auch ständige Hinweise in der Form, dass es nicht genügt, die Hände in den Schoß zu legen und nicht in die eigenen Immobilien zu investieren. Doch leider werden Immobilien in der Regel noch älter als wir Menschen und erfordern regelmäßig Instandsetzungs- und Anpassungsmaßnahmen an die sich verändernden Wohnbedürfnisse.

Wenn dann die Energiekosten ständig rasant weiter steigen, muss auch über energetische Sanierungsmaßnahmen nachgedacht werden, zumindest dann, wenn beispielsweise sowieso eine Neueindeckung des Daches notwendig ist. Dann sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, auch eine entsprechende Wärmedämmung einzubauen und nicht nur neue Dachziegel beim Dachdecker in Auftrag zu geben.

Man kann es wirklich nicht mehr hören. Ständig werden für alle möglichen Maßnahmen Energieeinsparungen von 70%, 80% oder gar 85% prognostiziert. Die Politik und Institutionen, die sich mit dem Thema Klimawandel beschäftigen, werden nicht müde, bei jeder sich bietenden Gelegenheit darauf hinzuweisen, dass sich fast jeder Euro, den man für energieeinsparende Maßnahmen an seinen Immobilien investiert, auch rechnet.

Da wird gerne auf die an sich sehr seriöse Deutsche Energieagentur (Dena) verwiesen. Die Dena hat, gefördert durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, im Dezember 2010 eine Sanierungsstudie zur Wirtschaftlichkeit energetischen Modernisierungen im Mietwohnungsbestand vorgelegt. Hieraus wird gerne zitiert. Diejenigen, die auf diese Studie verweisen, müssen sich allerdings fragen lassen, ob sie wenigstens eine Grundahnung von wirtschaftlichen Zusammenhängen haben.

Fakt ist zunächst, dass alle Studien von Annahmen ausgehen, die sich nicht auf empirisch ermitteltes Zahlenmaterial beziehen. So kennt man zwar die Anzahl der Wohngebäude in den einzelnen Baualtersklassen. Doch den Zustand dieser Gebäude kennt man nicht und trifft Annahmen, z. B. auf Grundlage eines bundesweiten Heizkostenspiegels, der auch nicht auf ausreichend empirisches Datenmaterial zurückgreifen kann oder auf die Ergebnisse von Energieausweisen, deren Vergleichbarkeit von vielen Fachleuten in Frage gestellt wird.

So wurden in der Dena-Studie nur Mehrfamilienhäuser berücksichtigt, die schon eine lange Standzeit hinter sich haben, ohne dass nennenswerte Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Der durchschnittliche Energieverbrauch lag bei jährlich 225 Kwh pro m² Wohnfläche. Die Häuser standen zum Zeitpunkt der Sanierung leer, so dass entsprechende bauliche Maßnahmen leichter durchzuführen waren. Und jetzt kommt es: Laut Angaben der Projektteilnehmer lagen die Vollkosten für die durchgeführten Maßnahmen im Mittel bei Euro 830 pro m² Wohnfläche. Die Dena berücksichtigt in ihren Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen allerdings dann nur energiebedingte Mehrkosten in einer Größenordnung von Euro 350 pro m². Was ist mit der Differenz von rd. Euro 480 pro m² Wohnfläche geschehen? Wer hat diese finanziert? Man muss schon sehr genau in die Ergebnisse der Studie schauen, um dann immer noch nicht vollständig zu begreifen, was uns da verkauft werden soll.

Selbstverständlich haben die laufenden Instandhaltungskosten nichts mit den Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen zu tun. Instandsetzungskosten sind aus den laufenden Nettokaltmieten zu finanzieren. Modernisierungsaufwendungen können unter bestimmten Voraussetzungen mit 11% der Investitionssumme pro Jahr auf die Miete umgelegt werden, wenn es dann der Markt zulässt!

In der Studie ist immer wieder von „Sowieso- Kosten“ die Rede. Es wird unterstellt, dass sowieso ein neuer Außenputz vor Sanierung erforderlich war, sowieso alle Fenster marode waren, sowieso die Dacheindeckung erneuert und auch die technische Ausstattung nicht mehr funktionsfähig war. Doch Hand aufs Herz: Gibt es solche Immobilien mit einem derartigen Instandhaltungsstau? Solche Immobilien wären schon lange nicht mehr auf dem Markt vermietbar und sind nicht geeignet für entsprechende Studien.

Die Realität sieht anders aus. Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, die dies aus Überzeugung sind, investieren laufend in die Instandhaltung ihrer Wohnungen und Häuser. Ein einfach verglastes Fenster wird selbstverständlich bei Erneuerungsbedarf durch ein neuwertiges mit Isolierverglasung ausgetauscht. Selbstverständlich tauscht man keine Kohleöfen mehr gegen Kohleöfen, sondern baut eine moderne Heizungsanlage ein.

Sind es dann „Sowieso Kosten“, wenn man engagiert und verantwortungsvoll handelt und im Sinne unserer Bundesregierung und der Umwelt investiert? Wenn nur ein neuer Farbanstrich erforderlich ist, der Putz aber noch keine gravierenden Schäden aufweist und man sich trotzdem für ein Wärmedämmverbundsystem entscheidet, so sind die Kosten für die Außenhaut / Putz nach Überzeugung der Eigentümerschutz Gemeinschaft Haus & Grund auch nicht im vollen Umfang den „Sowieso-Kosten“ zuzurechnen.

Weiter ist der Dena-Studie zu entnehmen, dass man auch die Kosten für Wohnwertverbesserungen, die nicht unbedingt der Heizkosteneinsparung dienen, auch nicht den energetischen Modernisierungsaufwendungen zugerechnet hat. Ganz verrückt wird es dann, wenn die bei weitestgehend luftdicht sanierten Häusern notwendigen Kosten für dezentrale Abluftanlagen, die sich im Schnitt auch auf Euro 25 bis Euro 45 pro m² Wohnfläche beziffern, ebenfalls nicht als energiebedingte Mehrkosten gerechnet werden. Das ist dann nur noch als Unfug oder Schönfärberei zu bezeichnen genau wie der Hinweis, dass selbstverständlich der Austausch von Einfachverglasungen durch neue Standardfenster mit Zweischeibenwärmeschutzverglasung ebenfalls keine energiebedingten Mehrkosten sind, da diese als Standardprodukt am Markt angesehen werden. Energiebedingte Mehrkosten sieht die Dena nur beim Übergang auf hochwertige Verglasungen (Dreischeibenverglasung).

Bei diesen Vorgaben verwundert es dann nicht, wenn eine solche Studie zu dem Ergebnis kommt, energetische Modernisierungsmaßnahmen rechnen sich in jedem Fall.

Eines sollte man uns privaten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern nicht unterstellen, dass wir nicht rechnen können. Wenn wir derartigen Milchmädchenrechnungen auf den Leim gehen würden, würde die Anzahl der Privatinsolvenzen drastisch in die Höhe gehen. Immobilien erfordern eine Rendite weit oberhalb des Festzinsniveaus für andere Kapitalanlagen. Schließlich wissen wir, dass die laufende Pflege und Instandhaltung und Wohnwertanpassung viel Geld verschlingt. Dieses Geld muss über die Mieten verdient werden.

Eine kleine Beispielrechnung sei erlaubt. Vernachlässigen wir einmal die „Sowieso-Kosten“ und berücksichtigen nur die von der Dena zugrunde gelegten energiebedingten Mehrkosten von Euro 350 pro m² Wohnfläche. Unterstellen wir weiter, dass eine 11%ige Mieterhöhung entsprechend § 559 BGB denkbar wäre. Dann ergibt sich folgende Rechnung:
Euro 350 pro m² Wohnfläche x 11% = Euro 38,50 Mieterhöhung pro m² Wohnfläche / Jahr . 12 Monate. Das ergibt eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung von Euro 3,21 pro m² und Monat.

Gehen wir einmal davon aus, dass unser gerade saniertes Mehrfamilienhaus in der Bremer Neustadt steht und wir bisher eine Nettokaltmiete von Euro 6,50 erzielen konnten. Eine erhöhte Miete von Euro 9,71 dürfte derzeit wohl schwer für eine ältere, wenn auch sanierte Wohnung auf dem Bremer Immobilienmarkt durchsetzbar sein.

Zum Schluss vielleicht noch einmal zu der Mär, Haus- und Grundeigentümer wären geldgierig und würden nur Euro-Zeichen in den Augen haben. Eine Wohngebäude-Saniererbefragung aus dem Jahre 2010, durchgeführt durch das seriöse Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln und der KfW Bankengruppe, Frankfurt kommt beim Thema Zusammenhang Mieterhöhung / Eigentümer zu folgendem Ergebnis:
Private Vermieter erhöhten die Miete der sanierten Objekte im Durchschnitt um 10%, während die durchschnittliche Mieterhöhung der wohnungswirtschaftlichen Unternehmen 27% betrug. Wohnungsunternehmen und öffentliche / kommunale Einrichtungen erhöhten dabei die Miete um durchschnittlich 32%, während Genossenschaften und sonstige Einrichtungen die Miete lediglich um 23% erhöhten. Somit ist eindeutig bewiesen, Miethaie findet man nicht allzu häufig bei den privaten Haus- und Grundeigentümern, sondern überwiegend bei der gewerblichen Wohnungswirtschaft.

Bernd Richter,
Haus & Grund Bremen e.V.