Immobilieneigentum – noch Lust oder nur noch Frust?
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Fast alle steuerlichen Vergünstigungen für vermietende Haus & Grund – Eigentümer wurden in den vergangenen Jahren abgeschafft. Das Mietrecht wurde letztmalig 2001 zu Ungunsten der Vermieter verschärft. Auch die BGH-Rechtsprechung trägt ihren Teil dazu bei, dass Vermieten oft nicht mehr vergnügungssteuerpflichtig ist. |
Zur Erinnerung: Vor etlichen Jahren gab es noch den steuerfreien Verkauf von Immobilien nach 2 Jahren Haltefrist; diese wurde dann auf 10 Jahre verlängert. Es gab noch steuerliche Förderungen für den Neubau von Mietwohnungen (degressive Abschreibung) und es gab für Bauherren und -Frauen und Bestandsimmobilienkäufer für Selbstnutzer die Eigenheimzulage. Beides ist seit einiger Zeit Vergangenheit.
Die Vergünstigungen wurden gestrichen, u.a. mit dem Hinweis, es gebe in Deutschland genug Wohnraum, so dass eine weitere Förderung überflüssig sei. So gut so schön. Zwischenzeitlich kämpfen Bremen und Bremerhaven um den Erhalt ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Vielleicht die richtige Zeit, zumindestens auf Landesebene darüber nachzudenken, ob gerade für junge Familien, die nicht in die Speckgürtel der Städte abwandern, wieder Anreize für den Verbleib geschaffen werden müssen.
Parallel zur Streichung der Förderungen und der Steuervorteile wurde darüber hinaus vergessen, das Mietrecht zu reformieren. Seit der letzten sog. Mietrechtsreform gab es keinen einzigen Schritt zu einer längst überfälligen Liberalisierung. Und jetzt hören wir seit vielen Monaten aus den unterschiedlichsten politischen Lagern und von den Klimaschutzalarmisten immer wieder: Liebe Eigentümer von Altimmobilien, ihr müsst energetisch sanieren, um etwas für den Klimaschutz zu tun. Diese Forderung ist vom Grundsatz richtig. Die Hände in den Schoß legen, reicht nicht mehr, um auch zukünftig die Ware Haus oder Wohnung zu vernünftigen Konditionen auf dem Markt zu platzieren.
Doch jede Novellierung der Energieeinsparverordnung – die EnEV 2009 tritt wahrscheinlich zum 1. Oktober in Kraft – führt zu hohen zusätzlichen Belastungen für Vermieter. Während die Mieter in Folge besserer Wärmedämmung Heizkosten sparen, haben Vermieter davon in der Regel nichts. Im Gegenteil muss damit gerechnet werden, dass während der Sanierungszeit wegen Wohnwertbeeinträchtigungen noch die Miete gekürzt wird.
Auf Eigentümer kommen außerdem immer dann Mehrbelastungen zu, wenn sie ihre Immobilie grundlegend sanieren und in diesen Fällen die für Neubauten geltenden Auflagen auch für den Bestand einhalten müssen. Das Ergebnis lautet häufig, dass sich Modernisierungsmaßnahmen zumindest mittelfristig nicht rechnen und schlicht unbezahlbar erscheinen. Da hilft auch der Verweis auf die erlaubte 11%ige Umlegung der Sanierungskosten, die zu einer Wohnwertverbesserung führen, nicht weiter. Denn in der Realität lassen sich derartige Mieterhöhungen, energetische Sanierung hin oder her, beim Überangebot an Wohnraum nicht durchsetzen.
Die Förderprogramme des Bundes und des Landes Bremen sind eine Hilfe. Ob sie ausreichend bemessen sind, um den Gebäudebestand in einem überschaubaren Rahmen spürbar zu verbessern, bleibt jedoch fraglich.
Veränderungen und Anpassungen an sich verändernde Umweltbedingungen sind wichtig, aber warum fragen die Entscheider nicht mal die, die wissen, wovon sie reden? Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können da einige gewichtige Argumente beitragen. Deshalb verschaffen wir uns Gehör in Bremen und Berlin. Damit Immobilieneigentum nicht zu einem Frusterlebnis wird.
Ihr
Bernd Richter
Geschäftsführer Haus & Grund Landesverband Bremen e.V.
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